Keine Pflicht

Gesetzliche Grundlage

MRG und ABGB schreiben kein Protokoll vor

2 Exemplare

Ausfertigungen

je eines für Mieter und Vermieter

§ 1109 ABGB

Rückstellungspflicht

Wohnung ordnungsgemäß zurückgeben

~ 2 Wochen

Kaution retour

übliche Frist nach § 16b MRG

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Ein Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das Vermieter und Mieter am Tag der Schlüssel­übergabe gemeinsam ausfüllen und unterschreiben. Es hält Raum für Raum fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird — inklusive Mängel, Zählerstände, Schlüsselanzahl und mitvermietetem Inventar. Das Protokoll wird oft als Wohnungsübernahme­protokoll, Abnahme­protokoll oder schlicht Übergabe­protokoll bezeichnet — gemeint ist dasselbe.

Das Protokoll kommt beim Einzug und beim Auszug zum Einsatz. Beim Einzug dokumentiert es den Ausgangszustand, damit der Mieter später nicht für bereits vorhandene Schäden haftet. Beim Auszug dient es als Abgleich: Wurde die Wohnung im vereinbarten Zustand zurückgegeben oder bestehen Mängel, die der Vermieter mit der Kaution verrechnen möchte?

Obwohl das Dokument nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, lehnen weder Arbeiterkammer noch Mietervereinigung eine Wohnungsübergabe ohne Protokoll ab — sie raten konsequent davon ab, ohne schriftliche Festhaltung zu übergeben.

Rechtlicher Rahmen: Welche Gesetze gelten bei der Wohnungsübergabe?

In Österreich regeln Mietrechtsgesetz (MRG) und Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) die Pflichten von Mieter und Vermieter bei der Übergabe. Das Protokoll selbst ist kein eigener Gesetzestext — es ist das Beweismittel, mit dem diese Pflichten dokumentiert werden. Drei Paragraphen sind besonders wichtig, weil sie direkt bestimmen, wer was nachweisen muss, wenn es vor Gericht geht.

Fällt Ihr Mietobjekt unter die MRG-Vollanwendung, profitieren Sie vom stärkeren Mieter­schutz. Bei Teilanwendung oder Voll­ausnahme gelten hauptsächlich die Regeln des ABGB — der Nachweis über ein sauberes Protokoll wird dann umso wichtiger.

§ 1109 ABGB

Rückstellungspflicht: Der Mieter muss die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses „in dem Zustande zurückstellen, in welchem er sie übernommen hat".

Ohne Übergabeprotokoll ist der „Zustand bei Übernahme" praktisch kaum nachweisbar.

§ 3 MRG

Erhaltungspflicht des Vermieters: Er muss die Wohnung bei Übergabe in brauchbarem Zustand zur Verfügung stellen und ernste Mängel während der Mietzeit beheben.

Mängel im Protokoll ziehen automatisch die Erhaltungspflicht nach sich.

§ 16b MRG

Kaution und Rückzahlung: Die Kaution muss getrennt angelegt und nach Wohnungsrückgabe unverzüglich retourniert werden — abzüglich dokumentierter Schäden.

Das Protokoll entscheidet, welche Schäden vom Vermieter abgezogen werden dürfen.

OGH-Judikatur: Protokoll als Prima-facie-Beweis

Der Oberste Gerichtshof erkennt ein beidseitig unterschriebenes Übergabeprotokoll als Anscheinsbeweis an. Wer später abweichende Tatsachen behauptet, trägt die Beweislast — das macht das Protokoll zum mit Abstand wichtigsten Dokument bei Kautions­streitigkeiten.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

Ein belastbares Übergabeprotokoll besteht immer aus denselben fünf Bausteinen. Fehlt einer davon, verliert das Dokument an Aussagekraft — und der Vermieter kann später leichter behaupten, bestimmte Schäden seien erst während der Mietzeit entstanden.

Packen Sie zusätzlich ein Smartphone oder eine Kamera ein: Fotos mit sichtbarem Datum ersetzen keine schriftliche Beschreibung, aber sie ergänzen sie. Bewahren Sie Originale und Kopien an unterschiedlichen Orten auf (Cloud, USB-Stick, Papier).

Die fünf Pflichtbausteine eines Übergabeprotokolls

1. Datum und Uhrzeit

Exakter Übergabetermin — markiert Beginn oder Ende der Mietzeit.

2. Parteien und Zeugen

Namen, Adressen und Kontakt von Vermieter, Mieter und gegebenenfalls Zeugen.

3. Raum-für-Raum-Zustand

Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen, Sanitär und mitvermietete Geräte.

4. Zählerstände

Strom, Gas, Wasser, Fernwärme — mit Zählernummer und Stand.

5. Schlüssel und Inventar

Anzahl aller Schlüssel und Liste der mitvermieteten Einrichtung.

+ Unterschriften

Beide Parteien unterschreiben jede Seite — inklusive eventueller Zeugen.

Zählerstände richtig notieren

Bei den Zählern reicht der Stand allein nicht — Sie brauchen Zählernummer, Stand und Datum, idealerweise plus ein Foto mit erkennbarer Nummer. So können Strom- und Gasversorger bei Ihrer Anmeldung in der neuen Wohnung und Abmeldung aus der alten die Abrechnung auf den Tag genau durchführen.

Welche Zählerstände ins Übergabeprotokoll gehören
Zähler Was notieren Besonderheit
Strom Zählernummer, Stand HT/NT, Zählpunkt­bezeichnung Bei Doppel­tarif Tag- und Nachtstrom getrennt notieren. Details zur Zählernummer.
Gas Zählernummer und Zählerstand in m³ Nur bei Gasanschluss — Umrechnung auf kWh erfolgt durch den Versorger.
Wasser Kalt- und Warmwasser getrennt, Zählernummer Oft im Bad oder Keller — Fotos mit Zählernummer sind Pflicht.
Fernwärme / Heizung Wärme­menge in kWh oder MWh, Warmwasser­zähler Je nach Abrechnung als Einzel- oder Summenzähler.
Smart Meter Aktuellen Stand am Display oder über Web-Portal Siehe unsere Seite zum Stromzähler in Österreich.

Zählerstände unterschreiben beide Parteien zusätzlich zum Gesamt­protokoll.

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Raum-für-Raum-Checkliste

Gehen Sie bei der Übergabe systematisch von Raum zu Raum und haken Sie jeden Punkt einzeln ab. So vergessen Sie weder die Dichtung am Kühlschrank noch den Filter der Dusche — genau die Kleinigkeiten, die bei der Endabrechnung Ärger machen. Starten Sie am Eingang und bewegen Sie sich im Uhrzeigersinn durch die Wohnung.

Führen Sie die Übergabe idealerweise bei Tageslicht durch — künstliches Licht versteckt Risse, Flecken und Schimmel. Nehmen Sie eine neutrale Person als Zeugin mit und machen Sie pro Raum mindestens fünf datierte Fotos, inklusive Nahaufnahme jedes dokumentierten Mangels.

  • Anzahl, Zustand und Beschriftung aller Schlüssel (Wohnung, Haustüre, Briefkasten, Keller, Garage, Post­schließfach)
  • Klingel, Türspion, Türschloss, Sicherheitskette und Gegensprechanlage auf Funktion prüfen
  • Briefkasten auf Name, Schloss und Schlüssel kontrollieren
  • Garderobe, Einbauschränke und Hutablagen auf Kratzer und Dübel­löcher
  • Böden und Fußleisten auf Risse, Wasser­ränder und Absplitterungen

  • Wände und Decken auf Risse, Schimmel­flecken, Dübellöcher und Nikotinverfärbungen
  • Boden (Parkett, Laminat, Teppich) auf Kratzer, gelöste Stellen und Brandflecken
  • Fenster, Rollläden und Jalousien — Dichtungen, Fensterbank, Scharniere, Griffe
  • Heizkörper und Thermostatventile auf Funktion, Lackschäden und Undichtigkeiten
  • Steckdosen, Lichtschalter und Deckenlampen auf Funktion und Bruchstellen

  • Einbauküche: Fronten, Scharniere, Arbeitsplatte, Dichtungen der Schubladen
  • Elektrogeräte (Herd, Backrohr, Dunstabzug, Geschirrspüler, Kühl­schrank) mit Testlauf
  • Spüle, Armatur, Siphon und Dichtungen auf Tropfen und Kalkablagerungen
  • Fliesen und Fugen auf Risse, lose Stellen und Schimmel
  • Anschlüsse für Strom, Wasser, Gas beschriften und fotografieren

  • Badewanne, Dusche und Duschabtrennung auf Risse, Silikon­fugen und Ablaufgitter
  • WC-Spülung, WC-Deckel, Bidet und Urinal auf Funktion und Sitz
  • Waschbecken, Armaturen, Spiegel und Zahnputzbecher­halter
  • Wände auf Schimmel in Ecken, hinter Möbeln und rund um die Silikonfugen
  • Lüfter oder Fenster­lüftung — läuft der Ventilator, ist der Filter gewartet?

  • Kellerabteil: Zugang, Schloss, Zustand, Feuchtigkeit, mitverwendete Einrichtung
  • Balkon- oder Terrassenfliesen, Abläufe, Geländer, Markisen
  • Garten: Rasen, Hecken, Gartenhäuschen — Pflegezustand fotografieren
  • Garage, Carport, Fahrradabstellplatz — Nummer, Schlüssel, Deckenhöhe
  • Gemeinschafts­flächen (Waschküche, Müllraum): Schlüssel und Zutritts­karten auflisten

Normale Abnutzung oder ersatzpflichtiger Schaden?

Bei der Wohnungsübergabe entsteht der häufigste Streit an einer einzigen Frage: Handelt es sich um gewöhnliche Abnutzung oder um einen Schaden, den der Mieter ersetzen muss? Der Oberste Gerichtshof zieht hier eine klare Linie: Alles, was beim vertrags­gemäßen Gebrauch einer Wohnung entsteht, gilt als normale Abnutzung — die Kosten trägt der Vermieter.

Ersatz­pflichtig sind dagegen Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch, Fahrlässigkeit oder bewusste Beschädigung entstehen. Die Grenze ist nicht immer eindeutig — darum ist ein Foto im Einzugsprotokoll Gold wert: Kratzer, die schon vorhanden waren, können Ihnen später nicht angelastet werden.

Normale Abnutzung und ersatzpflichtige Schäden im Vergleich
Normale Abnutzung (Vermieter trägt) Ersatzpflichtiger Schaden (Mieter trägt)
Oberflächliche Kratzer im Parkett im Eingangs­bereich Tiefe Kratzer durch Möbel ohne Filzgleiter, Brand­löcher, Wasser­flecken
Kleine Dübellöcher in normaler Anzahl (2–3 pro Wand) Zahlreiche große Bohrungen, abgerissene Dübel, fehlender Putz
Leichte Farbveränderung an Wand­farbe durch Sonnenlicht Nikotin­verfärbungen, großflächige Flecken, Farbschäden nach Wasser­austritt
Abnutzung von Dichtungen und Armaturen nach mehrjähriger Nutzung Abgebrochene Griffe, gesprungene Waschbecken, ausgerissene Silikon­fugen
Matte Stellen im Parkett­lack in Laufzonen Durchgescheuerter Lack bis aufs Holz, Quietsch­geräusche durch fehlende Fixierung
Verkalkte Fliesen und Duschköpfe Gesprungene Fliesen, abgebrochene Ecken, undichte Silikon­fugen hinter Wanne/Dusche

Orientierung aus der österreichischen OGH-Rechtsprechung. Im Einzelfall entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht.

Einzug oder Auszug: worauf es jeweils ankommt

Beim Einzug ist Ihr Ziel, jeden bereits vorhandenen Mangel im Protokoll festzuhalten — so können Sie später nicht dafür haftbar gemacht werden. Beim Auszug dreht sich alles um den Abgleich: Jeder neue Schaden, den der Vermieter später moniert, muss den Zustand aus dem Einzugsprotokoll übertroffen haben.

Nehmen Sie beim Auszug das originale Einzugs­protokoll mit. Ein gemeinsamer Abgleich vor Ort verhindert spätere Missverständnisse. Das alte Protokoll wird dem neuen als Anhang beigelegt.

Beim Einzug

  • Vorhandene Mängel detailliert auflisten und fotografieren
  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, Fernwärme
  • Schlüsselanzahl und deren Zuordnung (Haustüre, Wohnung, Keller, Post)
  • Inventarliste bei möblierter Vermietung
  • Funktionstest aller Elektrogeräte, Heizkörper, Fenster, WC-Spülung

Beim Auszug

  • Einzugs­protokoll mitnehmen und Punkt für Punkt abgleichen
  • Neue Zählerstände mit Foto und Datum
  • Alle Schlüssel zurückgeben — auch Ersatzschlüssel und Kopien
  • Wohnung besenrein und frei von persönlichen Gegenständen
  • Adressänderung beim Meldeamt und Post-Nachsendeauftrag rechtzeitig
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Probleme bei der Übergabe: Was tun?

Selbst bei bester Vorbereitung läuft nicht jede Übergabe reibungslos. Vier Problem­situationen treten immer wieder auf — und in allen vier Fällen gilt: Ruhig bleiben, dokumentieren, nichts unterschreiben, was nicht stimmt. Fotos, Zeugen und schriftliche Kommunikation sind Ihre besten Werkzeuge.

Kommt es zum Streit über Mängel oder die Kaution, sind Arbeiterkammer, Mietervereinigung und die Schlichtungsstelle Ihre ersten Anlaufstellen — schneller und günstiger als der Gang zum Bezirksgericht.

Unbekannte Mängel tauchen auf

Notieren Sie jeden Mangel im Protokoll mit Ort, Beschreibung und Foto. Halten Sie fest, wer den Mangel bis wann behebt. Alles ohne Vermerk kann der Vermieter später gegen die Kaution aufrechnen.

Wohnung ist nicht ordentlich gereinigt

Fotografieren Sie den Zustand und klären Sie sofort, wer reinigt oder die Kosten trägt. Verweigert der Vermieter eine Lösung, dokumentieren Sie die Reinigung selbst (Bon, Fotos) — reine Verschmutzung berechtigt nicht zur Kautions­einbehaltung.

Streit über Inventar und mitvermietete Möbel

Prüfen Sie den Mietvertrag und die Inventarliste. Machen Sie vor der Übergabe Fotos oder ein kurzes Video jedes mitvermieteten Gegenstands. Fehlende Stücke werden im Protokoll mit Marke, Modell und Zustand ausdrücklich vermerkt.

Vermieter weigert sich zu unterschreiben

Erstellen Sie das Protokoll trotzdem, unterschreiben Sie selbst und schicken Sie eine Kopie per Einschreiben an den Vermieter. Eine neutrale Zeugin oder die Mietervereinigung können mitkommen — ein einseitiges Protokoll mit Fotos gilt vor Gericht als Indiz.

Häufige Fragen zum Wohnungsübergabeprotokoll

Die wichtigsten Fragen rund um Pflicht, Form und Beweiswert des Wohnungs­übergabe­protokolls in Österreich — kurz und praxisnah beantwortet.

Nein. Weder das Mietrechtsgesetz noch das ABGB schreiben ein Übergabeprotokoll vor. Die Wohnungsübergabe kann theoretisch mündlich erfolgen. In der Praxis verlangen Arbeiterkammer, Mietervereinigung und alle Gerichte jedoch ein schriftliches Protokoll, weil ohne Dokumentation praktisch jede Forderung an die Kaution durchgeht.

Ja, als einseitige Erklärung bleibt es ein wichtiges Beweismittel. Erstellen Sie das Protokoll gemeinsam mit einer neutralen Zeugin, unterschreiben Sie selbst und schicken Sie eine Kopie per Einschreiben an den Vermieter. Fügen Sie datierte Fotos und Videos hinzu — vor Gericht zählt jede zusätzliche Dokumentation.

Bewahren Sie das Protokoll, Fotos und alle Mietunterlagen mindestens drei Jahre nach Mietende auf. Das entspricht der allgemeinen Verjährungsfrist nach § 1486 ABGB für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Bei laufenden Streitigkeiten auch länger.

Ja, aber so rasch wie möglich — idealerweise innerhalb von zwei Wochen nach Einzug. Melden Sie den Mangel schriftlich (E-Mail genügt) mit Foto und Datum und bitten Sie den Vermieter um eine Ergänzung des Protokolls. Je länger Sie warten, desto eher kann der Vermieter argumentieren, der Mangel sei durch Sie entstanden.

Mindestens Strom, Gas, Wasser und Fernwärme, jeweils mit Zählernummer und Stand am Übergabetag. Bei mehreren Zählern (Nachttarif, Wärmepumpe, Gartenanschluss) jeden einzeln notieren und fotografieren. Die Daten brauchen Sie für die Strom- und Gasanmeldung und die Endabrechnung.

Laut § 16b MRG unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung — in der Praxis etwa zwei Wochen. Der Vermieter darf nur den strittigen Teil für eine ausstehende Betriebs­kosten­abrechnung einbehalten. Details und Fristen haben wir auf unserer Seite zur Mietkaution zusammengefasst.