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Das Wichtigste auf einen Blick

  • Die Kaution ist gesetzlich auf maximal sechs Brutto-Monatsmieten begrenzt — üblich sind drei
  • Seit 2009 muss sie getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, Zinsen stehen dem Mieter zu
  • Bar, Sparbuch, Bankbürgschaft, Mietkautionsversicherung oder Depot — jede Form hat andere Kosten und Risiken
  • Rückzahlung erfolgt unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung, in der Praxis rund zwei Wochen
  • Eine schriftliche Kautionsbestätigung schützt den Mieter — Vorlage oben zum Herunterladen

Warum wird eine Kaution für eine Wohnung verlangt?

Die Mietkaution fungiert als Sicherheit für den Vermieter, um eventuelle zukünftige Forderungen abzudecken, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben könnten. Diese können sowohl Mietschulden als auch Kosten für etwaige Schäden umfassen, die bei der Rückgabe der Wohnung entstehen könnten. Die Bestimmungen zur Mietkaution sind im § 16b des Mietrechtsgesetzes (MRG) festgelegt, der klare Richtlinien für die Höhe und die Rahmenbedingungen der Kaution vorgibt.

Seit 2009 müssen Kautionen getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, um sicherzustellen, dass der Mieter seine Zinsen erhält und die Kaution bei Bedarf zurückbekommt. Diese Regelung dient dazu, sicherzustellen, dass die Kaution bei Bedarf zur Verfügung steht und nicht mit dem Vermögen des Vermieters vermischt wird.

Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Die Kaution muss üblicherweise bei Unterzeichnung des Mietvertrags oder spätestens bei Mietbeginn gezahlt werden. Dies ist eine gängige Praxis in Österreich, um die finanzielle Sicherheit des Vermieters zu gewährleisten.

Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

In der Regel verlangen Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Brutto-Monatsmieten. Gemäß einem Urteil des Obersten Gerichtshofs liegt die maximale Höhe der Mietkaution bei sechs Brutto-Monatsmieten. Wenn Ihr Vermieter eine Kaution verlangt, die über dieser Obergrenze liegt, können Sie sich auf die gesetzlichen Bestimmungen berufen und den Vermieter auffordern, die Höhe der Mietkaution auf das gesetzlich zulässige Maß zu senken.

Brutto-Monatsmiete

800 €

Beispiel-Miete inkl. Betriebskosten

3 Monatsmieten (üblich)

2.400 €

Marktübliche Kautionshöhe

6 Monatsmieten (Maximum)

4.800 €

OGH-Obergrenze, alles darüber unzulässig

Welche gängigen Formen der Kaution gibt es?

Es gibt eine Vielzahl von Optionen, wie Sie die Mietkaution bezahlen können. Während die Barzahlung und die Überweisung nach wie vor am häufigsten verwendet werden, stehen Ihnen auch andere Möglichkeiten zur Verfügung. Die folgende Tabelle vergleicht die fünf gängigsten Formen nach Kosten, Liquidität und Risiko.

Formen der Mietkaution im Vergleich
Form Geeignet für
Barzahlung / Überweisung Kleine Kautionen bis ca. 1.500 €
Sparbuch (verpfändet) Klassiker, von Banken kostenlos angeboten
Bankbürgschaft Hohe Kautionen ohne Rücklagen
Mietkautionsversicherung Kurzer Mietzeitraum, schnelle Liquidität
Mietkautionsdepot Risikoaffine Mieter bei langer Laufzeit

Die fünf Formen im Detail

Mietkaution in bar

Die Barzahlung erfordert besondere Sorgfalt, da Sie die Hinterlegung jederzeit nachweisen können müssen. Eine Quittung über den gesamten Betrag ist unverzichtbar, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Mietkaution auf Sparbuch

Das klassische Sparbuch kann als Sicherheit verwendet werden, indem es dem Vermieter übergeben oder an ihn verpfändet wird. Die Zinsen bleiben dem Mieter erhalten.

Bankbürgschaft

Die Bank garantiert dem Vermieter, für Zahlungen des Mieters bis zur Kautionshöhe einzustehen. Voraussetzung ist gute Bonität und in der Regel ein Konto beim bürgenden Institut — Gebühren liegen bei etwa 1–2 % jährlich.

Mietkautionsversicherung

Eine Versicherung übernimmt die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter. Der Mieter zahlt monatlich oder jährlich einen Bruchteil der Kaution als Prämie. Schäden muss der Mieter am Ende trotzdem selbst begleichen.

Mietkautionsdepot

Eine risikoreichere Option — die Kaution wird in Fonds und Aktien angelegt und an den Vermieter verpfändet. Höhere Renditen sind möglich, ebenso aber Kursverluste. Alle Formen der Hinterlegung dürfen laut Gesetz in eine andere umgewandelt werden, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart wird.

Kaution per Kredit oder in Raten

Kann die volle Kaution nicht sofort aufgebracht werden, besteht die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen — das ist aber mit monatlichen Rückzahlungen verbunden und sollte gut überlegt sein. Einen Anspruch auf Ratenzahlung gibt es nicht, viele Vermieter stimmen aber im persönlichen Gespräch zu.

Kautionsbestätigung — Beweis für die Einzahlung

Es ist üblich, dass Mieter/innen sich das Einzahlen einer Kaution bestätigen lassen wollen, entweder im Mietvertrag und/oder mit einer zusätzlichen Kautionsbestätigung. Das Dokument hält Höhe, Zahlungsart und Empfänger fest und dient später als Nachweis bei Rückforderung oder Streit.

Kostenlos zum Download

Muster einer Kautionsbestätigung

Wir stellen Ihnen ein kostenloses Muster zur Verfügung, das nur noch mit persönlichen Daten vervollständigt werden muss. Die Vorlage enthält zusätzlich ein Feld, um einen Mietbürgen einzutragen.

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Was tun, wenn die Rückzahlung ausbleibt?

Wenn Vermieter eine Kaution ganz oder teilweise einbehalten wollen, müssen sie das ihren Mietern schnellstmöglich und schriftlich mitteilen — samt Begründung.

Fristen für die Rückzahlung

Gemäß §16b des Mietrechtsgesetzes muss die Kaution unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung zurückgegeben werden. In der Praxis vergehen oft etwa zwei Wochen, bis die Kaution zurückerstattet wird. Jedoch kann es auch länger dauern.

Der Vermieter kann Teile der Kaution einbehalten, um damit offene Forderungen auszugleichen, wie etwa ausstehende Mietzahlungen oder Schäden, die dem Mieter zuzuordnen sind. Manchmal werden auch Teile der Kaution einbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung erstellt ist. Erst nachdem alle Betriebskosten bis zum Auszugsdatum berechnet wurden, wird die volle Kaution zurückgezahlt.

In drei Schritten zur Rückzahlung

1

Schriftliche Aufforderung

Den Vermieter mit einem eingeschriebenen Brief zur Rückzahlung auffordern — mit Frist von zwei Wochen und Verweis auf §16b MRG.

2

Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht

Bei Bar-/Überweisungskaution ein Außerstreitverfahren beantragen. Liegt die Kaution auf einem Sparbuch oder verpfändeten Konto, reicht eine Klage auf Rückzahlung beim zuständigen Bezirksgericht.

3

Rechtsberatung einholen

Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder Anwalt für Mietrecht kontaktieren, sobald der Vermieter die Rückzahlung begründet verweigert oder die Fristen verstreichen lässt.

Verweigerung durch den Vermieter

Die Gründe für die Verweigerung können vielfältig sein, zum Beispiel Schäden in der Wohnung, die vom Mieter verursacht wurden, oder Umbauten ohne Zustimmung des Vermieters. Allerdings hat der Vermieter nicht immer das Recht, die Kaution einzubehalten — ein Wohnungsübergabeprotokoll mit dokumentiertem Zustand bei Einzug ist in diesen Fällen der wichtigste Beweis. Bei Streitigkeiten empfiehlt sich rechtlicher Rat über Mietervereinigung oder Arbeiterkammer, da Feststellungs- und Klageverfahren komplex sein können.

Kann der Vermieter nachträglich eine Kaution verlangen?

Nein, es ist nicht gestattet, nachträglich eine Erhöhung der Kaution zu verlangen. Selbst wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrags feststellt, dass der Mieter häufig Zahlungsrückstände aufweist, kann er keine zusätzliche Kaution verlangen.

Umgekehrt ist es jedoch auch nicht zulässig, dass der Mieter die Miete vor dem Auszug nicht mehr bezahlt und die ausstehende Summe mit der Kaution verrechnet wird. Einige Mieter mögen versucht sein, auf diese Weise sicherzustellen, dass sie die Kaution zurückerhalten. Dies entspricht jedoch nicht den Zahlungsbedingungen, und der Vermieter hat das Recht, Mahngebühren zu erheben.

Obwohl der Vermieter schriftlich einer solchen Vereinbarung zustimmen könnte, wird dringend davon abgeraten. Im Falle größerer Schäden am Ende der Mietdauer oder der Rücklassung von Sperrmüll in der Wohnung durch den Mieter könnte der Vermieter auf den Kosten sitzenbleiben, da die Kaution für Schäden oder Entsorgungskosten vorgesehen ist und nicht für ausstehende Mietzahlungen verwendet werden sollte.

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Häufige Fragen zur Mietkaution

Üblich sind drei Brutto-Monatsmieten. Der Oberste Gerichtshof hat als absolute Obergrenze sechs Brutto-Monatsmieten bestätigt. Alles darüber gilt als unzulässige Ablöse und kann zurückgefordert werden.

Spätestens bei Unterzeichnung des Mietvertrags, in der Regel jedoch bei Mietbeginn. Eine Ratenzahlung gibt es gesetzlich nicht — viele Vermieter stimmen auf Anfrage aber zu.

Seit 2009 schreibt das MRG vor, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Die während der Mietdauer angefallenen Zinsen stehen dem Mieter zu und werden gemeinsam mit der Kaution zurückgezahlt.

Nein. Die Kaution dient als Sicherheit für Schäden und offene Forderungen nach Mietende, nicht für laufende Mietzahlungen. Wer die letzte Miete einbehält, riskiert Mahngebühren und eine Räumungsklage.

Laut §16b MRG unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung. In der Praxis sind etwa zwei Wochen üblich. Längere Fristen sind nur zulässig, wenn der Vermieter auf eine ausstehende Betriebskostenabrechnung wartet — dann darf er nur den strittigen Teil einbehalten.

Durch die gesetzliche Trennung (seit 2009) fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters, sofern sie korrekt auf einem getrennten Konto oder Sparbuch angelegt wurde. Eine Barzahlung ohne Beleg ist in diesem Fall besonders riskant.