Fragen zur Vermietung oder zum Mietrecht?
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Drei Vermietungsarten: privat (einkommensteuerfrei bis 13.539 €), gewerblich (Pachtvertrag, Einkommen- und Umsatzsteuer) oder Airbnb (gewerblich mit Gewerbeschein oder privat ohne)
- Drei Mietzinsarten nach MRG: Kategoriemietzins (1,13–4,51 €/m²), Richtwertmietzins (6,15–10,35 €/m² je Bundesland) und angemessener Mietzins (frei vereinbar)
- Umsatzsteuer: 10 % auf Wohnzwecke, 20 % auf Heizkosten, Möbel und Garagen. Kleinunternehmer bis 55.000 € Bruttoumsatz befreit (keine Vorsteuerabzugsberechtigung)
- Pflichten des Vermieters: Instandhaltung der allgemeinen Teile, Wartung von Therme und Warmwasserboiler, Rückzahlung der verzinsten Kaution innerhalb angemessener Frist
- Befristete Verträge: Mindestdauer drei Jahre, pauschaler Abschlag von 25 % auf den Richtwert. Weitervermietung und Airbnb hängen vom Mietvertrag bzw. Wohnungseigentumsvertrag ab
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?
Das österreichische Mietrecht legt genau fest, welche Aspekte beim Vermieten einer Wohnung zu beachten sind. Nachdem der Mietvertrag unterschrieben und die Wohnung per Wohnungsübergabeprotokoll übergeben wurde, bleibt der Vermieter in mehreren Bereichen verantwortlich — im Gegenzug stehen ihm klare Rechte zu.
Pflichten des Vermieters
- Instandhaltung gemeinschaftlicher Bereiche: Stiegenhaus, Dach, Fassade, Aufzug, Heizungsanlage und Leitungen bis zur Wohnungstür
- Wartung der Wärmeaufbereitungsgeräte: Gastherme, Warmwasserboiler und Einzelöfen fallen seit der MRG-Novelle 2015 in die Pflicht des Vermieters
- Behebung wesentlicher Schäden: Wasserrohrbruch, undichte Leitungen, Schimmel aus Baumängeln und sicherheitsrelevante Defekte
- Rückzahlung der Kaution: Verzinst auf Sparbuch oder Treuhandkonto, Rückgabe unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung, Abzüge nur für belegbare Schäden
Rechte des Vermieters
- Pünktlicher und vollständiger Mietzins: Bei Zahlungsverzug kann die Mietzinsklage und gegebenenfalls Räumung angestrebt werden
- Einseitige Kündigung bei Kündigungsgrund: Nichtzahlung, erheblich nachteiliger Gebrauch oder Eigenbedarf — nur mit wichtigem Grund nach § 30 MRG
- Zutritt zur Wohnung: Für dringende Reparaturen, Besichtigungen vor Neuvermietung oder Verkauf — nach Voranmeldung und Interessenabwägung
- Hausordnung erlassen: Ruhezeiten, Haustierhaltung, Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche — muss sachlich begründet und verhältnismäßig sein
Welche Arten der Vermietung gibt es?
Je nach Häufigkeit, Dauer und Absicht unterscheidet das österreichische Recht drei Formen der Vermietung — mit deutlich unterschiedlichen steuerlichen und rechtlichen Folgen.
Privat
Langfristige Hauptwohnsitzvermietung
Einkommensteuerfrei bis 13.539 € Jahresgesamteinkommen. Kein Gewerbeschein nötig, aber Steuererklärung (E1 + E1b) wenn Freibetrag überschritten.
Typisch: Eigentumswohnung dauerhaft an einen Hauptmieter
Gewerblich
Pacht- und Geschäftsräume
Pachtvertrag statt Mietvertrag, 20 % Umsatzsteuer auf Gewerbeimmobilien, volle Einkommensteuerpflicht auf Mieteinnahmen.
Typisch: Büro, Gastronomie, Lagerhalle, landwirtschaftliche Fläche
Airbnb / Kurzzeit
Zeitweise Tourismusvermietung
Gewerblich mit Gewerbeschein oder privat ohne — je nach Regelmäßigkeit und Gewinnabsicht. Zusätzlich Orts-/Kurtaxe je Bundesland.
Typisch: Eigentumswohnung tageweise an Touristen
Wohnung privat vermieten
Wenn Sie eine Wohnung wiederholt oder langfristig vermieten, gelten Sie nach den Umsatzsteuergesetzen als Unternehmer. Sie müssen kein eigenes Unternehmen gründen, aber eine Steuererklärung beim Finanzamt einreichen — es sei denn, Ihre Einkünfte bleiben unter den Grenzwerten.
Wenn das gesamte Jahreseinkommen (inklusive Lohn, Pension, Vermietung) unter 13.539 € liegt, sind Sie weder zur Einkommensteuererklärung verpflichtet noch einkommensteuerpflichtig. Diese Grenze wurde für 2026 im Rahmen der Abschaffung der kalten Progression auf Basis von zwei Dritteln der Inflationsrate angehoben.
Gewerbliche Vermietung der Wohnung
Erfolgt die Vermietung nicht privat, sondern aus gewerblichen Interessen, handelt es sich um gewerbliche Vermietung. Dabei wird eine Räumlichkeit zur gewinnorientierten Nutzung überlassen — oft inklusive Betriebsmitteln oder technischer Ausstattung.
In der Regel erfolgt die gewerbliche Vermietung über einen Pachtvertrag. Der Pachtvertrag regelt die Überlassung von Immobilien oder Grundstücken für kommerzielle oder landwirtschaftliche Zwecke — der Pächter darf und soll mit der Sache einen Gewinn erzielen.
Der klassische Mietvertrag dagegen ist rechtsneutral: Er kommt sowohl für Wohnungen und Privathäuser als auch für Büros, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen zum Einsatz. Die Einordnung als gewerbliche Vermietung hängt an vier Kriterien:
- Rahmenbedingungen der Vermietung
- Umfang der Vermietung
- Kommerzielles Interesse als treibende Kraft
- Ausgestaltung als Geschäftsmodell eines Unternehmers
Airbnb: Wohnung kurzfristig vermieten
Die Idee, die eigene Wohnung tageweise an Touristen zu vermieten, ist verlockend — doch bei Airbnb und ähnlichen Plattformen gibt es mehrere Fallstricke. Bevor Sie anbieten, muss geklärt sein, ob die Kurzzeitvermietung überhaupt zulässig ist:
- Bei einer Mietwohnung hängt das davon ab, ob der Mietvertrag und das MRG eine Untervermietung erlauben und ob diese nicht explizit ausgeschlossen ist
- Bei einer Eigentumswohnung entscheidet der Wohnungseigentumsvertrag. In den meisten Fällen sind Eigentumswohnungen für Wohnzwecke gewidmet, was eine touristische Vermietung ausschließt — eine Umwidmung erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer
- In vielen Wiener Bezirken gilt zusätzlich ein Kurzzeitvermietungsverbot nach Wiener Bauordnung, wenn das Gebäude als Wohnzone gewidmet ist
In Österreich gilt die Vermietung als gewerblich, wenn sie regelmäßig stattfindet, auf eigene Rechnung erfolgt und auf Gewinnerzielung abzielt. Airbnb kann damit entweder gewerblich mit Gewerbeschein oder privat ohne Gewerbeschein betrieben werden — abhängig von Frequenz und Umsatz.
Je nach Häufigkeit und Höhe der Einnahmen fallen Umsatzsteuer und Einkommensteuer an. Vermieter müssen außerdem die regionalen Tourismusabgaben (Orts- oder Kurtaxe) abführen — die Sätze sind je Bundesland und Gemeinde unterschiedlich.
Wie hoch darf der Mietzins sein?
Eine der wichtigsten Fragen beim Vermieten betrifft die zulässige Miethöhe. Der Gesamt-Mietzins setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:
- Grundmietzins (der eigentliche Entgelt-Anteil)
- Betriebskosten nach § 21 MRG
- Eventuelle Sonderaufwendungen wie Liftkosten (anteilig)
- Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
- Umsatzsteuer — üblicherweise 10 %; für Möbel, Wärme-/Energielieferungen, Garagen und KFZ-Stellplätze 20 %
Welche Obergrenze für den Grundmietzins gilt, hängt davon ab, ob die Immobilie dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht unterliegt.
| Mietzinsart | Typische Höhe |
|---|---|
| Kategoriemietzins | 1,13 € bis 4,51 €/m² |
| Richtwertmietzins | 6,15 € bis 10,35 €/m² |
| Angemessener Mietzins | Frei vereinbar, marktorientiert |
Kategoriemietzins: Obergrenzen für Altbau
Gemäß § 15a des Mietrechtsgesetzes werden Altbauwohnungen in vier Ausstattungskategorien (A, B, C, D) eingeteilt. Jede Kategorie hat eine feste Quadratmeter-Obergrenze, die der Vermieter bei Vollanwendung des MRG nicht überschreiten darf.
| Kategorie | Obergrenze |
|---|---|
| Kategorie A | 4,51 €/m² |
| Kategorie B | 3,38 €/m² |
| Kategorie C | 2,25 €/m² |
| Kategorie D (brauchbar) | 2,25 €/m² |
| Kategorie D (unbrauchbar) | 1,13 €/m² |
Quelle: Kategoriebeträge ab 1. April 2026, Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz. Die Anpassung wurde 2024 und 2025 ausgesetzt; für 2026 greift die gesetzliche Deckelung bei maximal 1 %.
Richtwertmietzins nach Bundesland
Der Richtwertmietzins gilt für den Bereich, der weder unter den Kategoriemietzins noch unter den angemessenen Mietzins fällt. Er ist kein fixes Limit, sondern der Ausgangsbetrag für eine gesetzlich definierte mietrechtliche Normwohnung:
- Der Kategorie A zugeordnet
- Zwischen 30 m² und 130 m² groß
- In einem gut erhaltenen Gebäude
- In durchschnittlicher Lage
Die Richtwerte werden für jedes Bundesland separat festgelegt und eigentlich alle zwei Jahre angepasst. Nach der Aussetzung der Valorisierung 2024 und 2025 greift für 2026 eine gesetzliche Deckelung: Die Anhebung ist auf maximal 1 % begrenzt.
| Bundesland | Richtwert ab April 2026 |
|---|---|
| Burgenland | 6,15 €/m² |
| Kärnten | 7,89 €/m² |
| Niederösterreich | 6,92 €/m² |
| Oberösterreich | 7,30 €/m² |
| Salzburg | 9,31 €/m² |
| Steiermark | 9,30 €/m² |
| Tirol | 8,22 €/m² |
| Vorarlberg | 10,35 €/m² |
| Wien | 6,74 €/m² |
Quelle: Richtwertgesetz (RichtWG) in der Fassung ab 1. April 2026, Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz.
Der angemessene Hauptmietzins
Der angemessene Hauptmietzins gilt, wenn die Wohnung nicht dem MRG unterliegt oder wenn die Miete über den Obergrenzen des Kategoriemietzinses liegt. Er muss einen Betrag darstellen, der hinsichtlich Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand als angemessen gilt. Berechnet wird er durch Vergleich mit den ortsüblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen.
Der angemessene Hauptmietzins greift bei Wohnungen, die eines der folgenden Kriterien erfüllen:
- Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 — die Wohnung wurde neu geschaffen
- Gebäude steht unter Denkmalschutz
- Der Vermieter hat nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel für die Erhaltung aufgewendet
- Die Wohnung gehört der Kategorie A oder B an
- Die Wohnfläche überschreitet 130 m²
- Der Vermieter vermietet die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Vormieters wieder (bei Sanierung +1 Jahr)
- Eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung wurde mit Mieterzustimmung nach mindestens einjähriger Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses geschlossen
Welche Steuern fallen bei der Vermietung an?
Ob gewerblich oder privat — Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer und in vielen Fällen auch der Umsatzsteuer. Die konkreten Sätze hängen von der Höhe der Mieteinnahmen und der Art der vermieteten Immobilie ab.
Steuern bei privater Vermietung
Bei wiederkehrenden Mieteinnahmen gelten Sie nach dem Umsatzsteuergesetz als Unternehmer. Sie müssen kein Unternehmen gründen, aber einen Wechsel zur Einkommensteuererklärung beim Finanzamt beantragen. Liegt das Gesamteinkommen im Jahr nicht über 13.539 €, besteht keine Einkommensteuerpflicht.
1. Einkommensteuer
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Beim Finanzamt sind das Formular E1 plus die Beilage E1b für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einzureichen. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Grenzsteuersatz — siehe Tarifstufen-Tabelle unten.
2. Umsatzsteuer (Kleinunternehmer)
Liegen Ihre Umsätze unter 55.000 € brutto pro Jahr, sind Sie als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit — können aber keine Vorsteuer aus Renovierungen oder Reparaturen geltend machen. Überschreiten Sie die Grenze, sind 10 % USt auf die Mieteinnahmen abzuführen (20 % auf Heizung, Möbel, Garagen).
Einkommensteuer-Tarifstufen ab 2026
| Tarifstufe (Jahreseinkommen) | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| 0 € bis 13.539 € | 0 % |
| 13.539 € bis 21.992 € | 20 % |
| 21.992 € bis 36.458 € | 30 % |
| 36.458 € bis 70.365 € | 40 % |
| 70.365 € bis 104.859 € | 48 % |
| 104.859 € bis 1.000.000 € | 50 % |
| über 1.000.000 € | 55 % |
Quelle: Steuertarif und Steuerabsetzbeträge, Bundesministerium für Finanzen, 2026. Die Tarifstufen werden im Rahmen der Abschaffung der kalten Progression jährlich um zwei Drittel der Inflationsrate angepasst. Der Spitzensteuersatz von 55 % für Einkommensteile über 1 Mio. € gilt befristet bis 2029.
Steuern bei gewerblicher Vermietung
Einkünfte aus gewerblicher Vermietung inklusive Verpachtung unterliegen vollumfänglich der Einkommen- und Umsatzsteuer. Je nach Art der vermieteten Immobilie gelten unterschiedliche USt-Sätze:
10 %
Wohnzwecke
Mieteinnahmen aus Wohnungen sowie Betriebskosten. Heizkosten werden separat mit 20 % besteuert.
20 %
Gewerbeimmobilien
Büros, Ladenflächen, Gastronomie, Lagerhallen — Regelsteuersatz auf Miete und Betriebskosten.
0 %
Unechte USt-Befreiung
Bestimmte Gewerbeimmobilien wie Garagen, Lagerplätze und Grundstücke. Kein Vorsteuerabzug möglich.
Kaution, Betriebskosten und Mietzinsanpassung
Neben dem Grundmietzins gibt es drei Themen, bei denen Vermieter häufig Fehler machen — und die im Streitfall teuer werden: die Kautionsverwaltung, die Abrechnung der Betriebskosten und die zulässigen Indexanpassungen.
Kaution: Höhe, Verzinsung und Rückgabe
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten als Kaution. Höhere Beträge sind grundsätzlich zulässig, wenn beide Seiten zustimmen, im Einzelfall aber sittenwidrig. Entscheidend ist die Verwaltung der Kaution:
- Die Kaution muss verzinslich veranlagt werden — auf einem Sparbuch oder einem separaten Treuhandkonto
- Die Zinsen stehen dem Mieter zu und sind mit der Kaution zurückzuzahlen
- Die Rückgabe muss unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung erfolgen — in der Praxis sind 4–8 Wochen üblich, damit die Nebenkostenabrechnung geprüft werden kann
- Abzüge sind nur für nachweisbare Schäden und offene Mietzahlungen zulässig
Eine schriftliche Kautionsbestätigung schützt beide Seiten — sie dokumentiert Höhe, Anlageform und Zinssatz.
Betriebskosten nach § 21 MRG
Unter Vollanwendung des MRG dürfen nur die in § 21 MRG taxativ aufgezählten Positionen auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören insbesondere:
- Wasser- und Kanalgebühren
- Strom für Allgemeinflächen, Kellerabteile, Stiegenhausbeleuchtung
- Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung
- Müllabfuhr
- Rauchfangkehrer und Kanalräumung
- Versicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser)
- Grundsteuer
- Verwaltungskosten (pauschaliert)
- Liftkosten (anteilig)
Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungs-Sonderkosten gehören nicht in die Betriebskosten und bleiben beim Vermieter.
Indexierung und Mietzinsanpassung
Mietzinsanpassungen an den Verbraucherpreisindex (VPI) sind im Mietvertrag zu vereinbaren. Typisch ist eine Schwellen-Wertsicherungsklausel: Erst ab einer Indexänderung von z. B. 5 % darf der Vermieter anpassen — kleinere Schwankungen bleiben außen vor.
Wohnung vermieten: 10 Schritte von der Entscheidung bis zur Übergabe
Die erste Überlegung ist stets grundsätzlich: Lohnt sich die Vermietung langfristig oder ist ein Verkauf die bessere Option? Sobald diese Frage beantwortet ist, hilft eine strukturierte Vorgehensweise — die folgenden zehn Schritte decken den gesamten Prozess ab.
Hausverwaltung oder Makler wählen
Entscheiden Sie, ob Sie die Vermietung selbst abwickeln oder eine Hausverwaltung bzw. einen Immobilienmakler beauftragen.
Befristet oder unbefristet?
Ein befristeter Mietvertrag muss mindestens drei Jahre laufen. Auf den Richtwert wird ein gesetzlicher Abschlag von 25 % angewendet.
Miethöhe bestimmen
Ermitteln Sie den zulässigen Mietzins (Kategorie-, Richtwert- oder angemessener Mietzins) inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer.
Objekt ausschreiben
Erstellen Sie ein aussagekräftiges Inserat mit Grundriss, Fotos, Energieausweis-Kennwerten und den Nebenkosten.
Besichtigungen und Vorauswahl
Führen Sie Einzel- oder Gruppenbesichtigungen durch und grenzen Sie den Kandidatenkreis ein.
Mieterauskunft einholen
Lassen Sie sich Einkommensnachweise (Lohnzettel, KSV-Auszug) und Referenzen früherer Vermieter zeigen.
Persönliches Gespräch
Klären Sie offene Fragen zu Haltungsdauer, Haustieren, Untervermietung, Mitbewohnern direkt mit den Bewerbern.
Kaution festlegen
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Die Kaution muss verzinst auf einem Sparbuch oder Treuhandkonto liegen.
Mietvertrag schriftlich abschließen
Fassen Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest. Selectra stellt ein kostenloses Mietvertrag-Muster bereit.
Wohnungsübergabe dokumentieren
Ein Wohnungsübergabeprotokoll hält Zählerstände, Schlüsselanzahl und Mängel fest — rechtlich nicht Pflicht, aber dringend empfohlen.
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