3 Jahre
Mindestbefristung
für Wohnraum unter MRG-Vollanwendung
max. 6
Monatsmieten Kaution
Höchstgrenze laut OGH-Judikatur
0 €
Mietvertragsgebühr
seit 11. November 2017 abgeschafft
April 2026
Mietpreisbremse
bis dahin keine reguläre Erhöhung
Mietvertrag-Muster für Österreich herunterladen
Ein Mietvertrag-Muster ist der schnellste Weg, einen rechtssicheren Vertrag aufzusetzen. Unsere kostenlose PDF-Vorlage enthält alle Pflichtbestandteile nach österreichischem Mietrechtsgesetz (MRG): Parteien, Objekt, Mietzins, Dauer, Kaution und Kündigungsbedingungen. Sie müssen nur noch Ihre persönlichen Daten ergänzen und ausdrucken.
Für die Vertragsunterzeichnung sollten beide Parteien anwesend sein — eine Vertretung ist mit schriftlicher Vollmacht möglich. Wichtig: Laut Arbeiterkammer reicht rechtlich jedes Blatt Papier, auf dem Vermieter und Mieter die wesentlichen Vertragsbestandteile festhalten und unterschreiben. Ein Notar oder Rechtsanwalt ist nicht erforderlich.
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9 Pflichtangaben in jedem Mietvertrag
1. Parteien
Vollständige Namen und Adressen von Vermieter und Mieter.
2. Objekt
Genaue Adresse, Wohnfläche, Räume und Inventar.
3. Mietdauer
Befristet mit Enddatum oder unbefristet.
4. Mietzins & Nebenkosten
Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizung, Umsatzsteuer.
5. Kaution
Höhe (max. 6 Bruttomonatsmieten) und Rückzahlung.
6. Nutzung
Wohnen, Gewerbe, Untermiete — mit Einschränkungen.
7. Instandhaltung
Wer zahlt Reparaturen und Erhaltungsarbeiten.
8. Kündigung
Fristen, Form und zulässige Kündigungsgründe.
9. Sonstiges
Haustiere, Parkplatz, Wertsicherungsklausel, Hausordnung.
Was ist ein Mietvertrag und welche Arten gibt es?
Ein Mietvertrag ist eine mündliche oder schriftliche Übereinkunft zwischen Vermieter und Mieter über die entgeltliche Überlassung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Gewerbeobjekts. Er kommt bereits zustande, sobald sich beide Seiten über Mietgegenstand und Mietzins einig sind — ein grundloser Rücktritt ist danach nicht mehr möglich.
Mündliche Mietverträge sind in Österreich zwar gültig, aber im Streitfall schwer nachweisbar. Wir empfehlen daher immer die schriftliche Form, idealerweise auf Basis unseres Mietvertrag-Musters.
In Österreich wird hauptsächlich zwischen vier Vertragsarten unterschieden — die Art bestimmt, welche Gesetze anwendbar sind und welche Pflichten beide Parteien haben:
| Vertragsart | Zweck | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wohnraummietvertrag | Wohnungen und Häuser | MRG + ABGB |
| Gewerbemietvertrag | Büros, Geschäfte, Lager | MRG (Teilanwendung) + ABGB |
| Pachtvertrag | Landwirtschaft, Betrieb | ABGB (§ 1091 ff.) |
| Heimvertrag | Pflegeheim, Seniorenresidenz | Heimvertragsgesetz (HeimVG) |
MRG = Mietrechtsgesetz, ABGB = Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch.
Vollanwendung, Teilanwendung oder Ausnahme des MRG?
Der Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die wichtigste Weichenstellung in jedem österreichischen Mietvertrag. Er entscheidet, ob Mietzinsobergrenzen gelten, welche Kündigungsgründe möglich sind und wie lang eine Befristung mindestens dauern muss.
Fällt Ihr Mietobjekt unter die Vollanwendung des MRG, sind die Rechte des Mieters am stärksten geschützt. Bei Teilanwendung gelten nur Basisregeln, bei Vollausnahme ausschließlich das ABGB — hier haben Vermieter deutlich mehr Freiheit bei Mietzins und Kündigung.
Vollanwendung MRG
Maximaler Mieterschutz: Richtwert- oder Kategoriemietzins, starke Kündigungsgründe, Mindestbefristung 3 Jahre.
Typisch: Altbau vor 1953 in Mehrparteienhäusern, geförderte Wohnungen.
Teilanwendung MRG
Basisschutz: freier Mietzins möglich, aber MRG-Kündigungsschutz und Mindestbefristung bleiben.
Typisch: Neubau mit Baubewilligung nach 30. 6. 1953, Dachgeschossausbau nach 2001.
Vollausnahme
Kein MRG: nur ABGB-Regeln. Mietzins und Kündigung sind frei verhandelbar.
Typisch: Ein- und Zweifamilienhäuser, Zweitwohnungen, Firmenwohnungen.
So erkennen Sie den Geltungsbereich
Entscheidend sind Baujahr, Wohnungsanzahl im Haus und Förderung. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel von der Arbeiterkammer oder einem Mieterschutzverband prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Richtwert-, Kategorie- oder freier Mietzins?
In Österreich gibt es drei Arten, wie der Hauptmietzins berechnet wird: den Richtwertmietzins (häufigste Form bei Altbauten), den älteren Kategoriemietzins und den freien Mietzins bei Neubauten und Einfamilienhäusern. Welches Regime gilt, hängt direkt vom MRG-Geltungsbereich ab.
Der Richtwertmietzins ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und wird alle zwei Jahre vom Justizministerium angepasst. Wien liegt am unteren Ende, Vorarlberg am oberen. Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand können den Mietzins deutlich beeinflussen — eine Überprüfung lohnt sich.
| Mietzins-Typ | Wann gilt er? | Obergrenze | Anpassung |
|---|---|---|---|
| Richtwertmietzins | MRG-Vollanwendung, Altbau | Richtwert je Bundesland + Zuschläge | Alle 2 Jahre (Mietpreisbremse bis 2026) |
| Kategoriemietzins | Altverträge bis 1993 | Je Ausstattungskategorie (A–D) | VPI-gekoppelt, ebenfalls gedeckelt |
| Freier Mietzins | Neubau, EFH, Teilausnahme | Keine gesetzliche Obergrenze | Laut Wertsicherungsklausel |
Angaben ohne Gewähr — aktuelle Richtwerte veröffentlicht das Bundesministerium für Justiz.
Miete zu hoch? Sie können den Mietzins überprüfen lassen
Liegt Ihr Hauptmietzins deutlich über dem zulässigen Richtwert, können Sie bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht eine Mietzinsüberprüfung beantragen. Zu viel gezahlte Beträge können bis zu drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.
Mietpreisbremse bis April 2026
Mit der Mietpreisbremse hat der österreichische Gesetzgeber 2023 auf die Inflation reagiert und die jährlichen Anpassungen von Richtwert- und Kategoriemietzinsen gesetzlich gedeckelt. Die nächste reguläre Erhöhung dieser gesetzlich gebundenen Mietzinse ist erst für April 2026 vorgesehen — bis dahin dürfen Vermieter im MRG-Vollanwendungsbereich keine Richtwert- oder Kategoriemieten erhöhen.
Für die Jahre nach 2026 ist eine weitere Deckelung vorgesehen: Die jährliche Anpassung soll unter der tatsächlichen Inflationsrate bleiben, um Mieter vor starken Mietsprüngen zu schützen. Die genaue Prozentzahl wird jährlich durch Verordnung festgelegt.
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht für freie Mietzinse
Wohnungen mit freiem Mietzins (Neubau, Ein- und Zweifamilienhäuser, MRG-Teilausnahme) sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Hier richtet sich die Anpassung ausschließlich nach der im Vertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel.
Wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, achten Sie darauf, unter welches Regime die Wohnung fällt — das entscheidet, wie stark Ihre Miete in den nächsten Jahren steigen kann.
Befristet oder unbefristet — und was ist der Befristungsabschlag?
Ein befristeter Mietvertrag hat ein klar festgelegtes Enddatum und läuft automatisch aus, wenn er nicht verlängert wird. Für Wohnraum im MRG-Vollanwendungsbereich beträgt die Mindestbefristung 3 Jahre. Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann nur aus gesetzlich definierten Gründen vom Vermieter gekündigt werden.
Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf nicht aufgelöst oder verlängert, verlängert er sich automatisch um weitere drei Jahre. Nach mehreren automatischen Verlängerungen wandelt er sich in der Regel in einen unbefristeten Vertrag um, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde.
| Kriterium | Befristet | Unbefristet |
|---|---|---|
| Mindestdauer | 3 Jahre (MRG-Vollanwendung) | keine |
| Kündigung Mieter | Nach 1 Jahr, 3 Monate Frist | Jederzeit, 3 Monate Frist |
| Kündigung Vermieter | Nur bei wichtigem Grund | Nur aus § 30 MRG-Gründen |
| Mietzins-Abschlag | 25 % Befristungsabschlag | voller Richtwertmietzins |
| Verlängerung | Automatisch um 3 Jahre | entfällt |
Werte gelten für Wohnraum unter MRG-Vollanwendung. Bei Teilanwendung und Vollausnahme können abweichende Regeln vereinbart werden.
25 % Befristungsabschlag — oft übersehen
Bei MRG-vollanwendungspflichtigen Wohnungen muss der Richtwertmietzins bei befristeten Verträgen um 25 % reduziert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf in einen unbefristeten umgewandelt, erhöht er sich wieder auf den vollen Betrag. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag — viele Vermieter rechnen den Abschlag nicht korrekt ab.
Wertsicherung und Indexanpassung im Mietvertrag
Eine Wertsicherungsklausel koppelt den Mietzins an einen Index — in Österreich fast immer an den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete automatisch anheben. Die Klausel muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart sein, sonst bleibt der Mietzins unverändert.
Üblich ist eine Anpassung, sobald der Index um 5 % gegenüber dem Ausgangswert gestiegen ist, oder einmal jährlich zu einem festen Stichtag. In Zeiten hoher Inflation wie 2022–2023 haben viele Mieter erstmals die volle Wirkung dieser Klausel gespürt — die Mietpreisbremse dämpft diese Effekte bei Richtwert- und Kategoriemietzinsen ausdrücklich ab.
Worauf Mieter achten sollten
Prüfen Sie, ob die Wertsicherungsklausel klar formuliert ist: Basisindex, Schwellenwert (z. B. 5 %) und Berechnungsformel müssen genannt sein. Vage Klauseln wie „Anpassung nach Ermessen des Vermieters" sind unzulässig und kommen nicht zur Anwendung.
Kaution, Ablöse und weitere Zahlungen
Die Kaution (§ 16b MRG) ist eine Sicherheit für den Vermieter und beträgt in der Praxis meist 3 Bruttomonatsmieten. Laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs liegt die Obergrenze bei 6 Bruttomonatsmieten. Seit 2009 muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinst angelegt werden.
Neben der Kaution tauchen im Mietvertrag häufig weitere Zahlungen auf, die Sie kennen sollten: Investitionsablöse (Abgeltung für Einbauten des Vormieters), Möbelablöse und in seltenen Fällen unzulässige Ablösezahlungen. Zahlungen ohne Gegenleistung sind rechtlich angreifbar — lassen Sie sich stets eine Quittung geben.
Mehr Details zur Höhe, Anlageform und Rückzahlung finden Sie auf unserer Seite zur Kautionsbestätigung inklusive kostenlosem Muster.
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Mietvertragsgebühr seit 2017 abgeschafft
Bis November 2017 musste in Österreich auf jeden schriftlichen Wohnraum-Mietvertrag eine 1-prozentige Mietvertragsgebühr ans Finanzamt gezahlt werden — meist vom Mieter getragen. Diese Vergebührung wurde am 11. November 2017 abgeschafft und fällt seither für Wohnräume komplett weg.
Die Abschaffung gilt nur für Wohnräume. Bei Geschäftsraum-Mietverträgen fällt die Gebühr weiterhin an: 1 % der gesamten Miete über die Vertragslaufzeit, gedeckelt bei 18 Jahresmieten. Wer einen Vertrag über ein Ladenlokal oder Büro abschließt, muss diese Kosten einkalkulieren.
Was bleibt an Nebenkosten?
Für einen Wohnungs-Mietvertrag zahlen Sie heute in der Regel: Kaution (3 Bruttomonatsmieten), ggf. Maklerprovision (siehe Bestellerprinzip) und eventuelle Investitionsablösen. Eine Vertragsgebühr entfällt.
Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler seit Juli 2023?
Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich für Wohnungs-Mietverträge das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision zahlt derjenige, der den Makler beauftragt. Da in der Praxis fast immer der Vermieter den Makler engagiert, sind Mieter seitdem in den meisten Fällen von der Provisionszahlung befreit.
Eine Provision vom Mieter ist nur noch zulässig, wenn dieser den Makler ausdrücklich selbst beauftragt hat — zum Beispiel durch einen schriftlichen Suchauftrag. Wird einem Mieter trotz Bestellerprinzip eine Provision verrechnet, kann er das Geld zurückfordern.
Vorteile
- Mieter sparen oft 2 Bruttomonatsmieten + 20 % USt an Provision
- Klare Regel: Wer bestellt, zahlt
- Bei Standard-Wohnungssuche keine Maklerkosten mehr
- Rückforderung möglich, wenn unrechtmäßig verrechnet
Nachteile
- Gilt nur für Wohnraummietverträge — nicht für Kauf
- Bei selbst beauftragtem Suchmakler fällt Provision weiter an
- Vermieter kalkulieren Provision teils in den Mietzins ein
Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter
Die Kündigungsfristen hängen von der Vertragsart (befristet oder unbefristet) und davon ab, welche Partei kündigt. Grundsätzlich gilt: Mieter können unter MRG flexibler kündigen, während Vermieter an einen engen Katalog von Kündigungsgründen nach § 30 MRG gebunden sind. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, bei Vermieterkündigung im Vollanwendungsbereich zusätzlich per Gerichtsklage.
Unbefristete Verträge bieten Mietern den stärksten Schutz: Sie können jederzeit mit 3 Monaten Frist zum Monatsende kündigen, während der Vermieter einen Räumungsprozess führen müsste. Bei befristeten Verträgen ist eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter nach dem ersten Jahr möglich, ebenfalls mit 3 Monaten Frist.
| Wer kündigt? | Befristeter Vertrag | Unbefristeter Vertrag |
|---|---|---|
| Mieter | 3 Monate zum Monatsende, frühestens nach 1 Jahr | 3 Monate zum Monatsende, jederzeit |
| Vermieter (MRG) | Grundsätzlich nicht möglich, außer § 30 MRG | Nur aus § 30-Gründen, 1–6 Monate Frist |
| Vermieter (frei) | Vertraglich vereinbart | Vertraglich vereinbart, meist 3–6 Monate |
Alle Kündigungen bedürfen der Schriftform. Im Vollanwendungsbereich muss die Vermieterkündigung per Klage eingebracht werden.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
In bestimmten Situationen können Mieter auch einen befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden, ohne auf die reguläre Kündigungsfrist warten zu müssen:
- Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, Feuchtigkeit oder andere Mängel
- Berufsbedingter Umzug in eine weit entfernte Stadt
- Familiäre Gründe wie Geburt, Pflegebedürftigkeit, Scheidung
- Nichterfüllung wesentlicher Vermieterpflichten
Tipps für den Mietvertragsabschluss in Österreich
Der Abschluss eines Mietvertrags ist eine Entscheidung mit jahrelanger finanzieller Wirkung. Die folgenden Punkte sollten Sie vor der Unterschrift prüfen — so vermeiden Sie böse Überraschungen und schützen sich vor unzulässigen Klauseln.
1. Vertragslaufzeit genau lesen
Ist der Vertrag befristet? Wenn ja, steht ein klares Enddatum drin? Die Mindestbefristung beträgt 3 Jahre.
2. Mietzins prüfen
Richtwert, Kategorie oder frei? Bei Richtwert: ist der Befristungsabschlag von 25 % berücksichtigt?
3. Nebenkosten aufschlüsseln
Sind Betriebskosten, Heizung und USt separat ausgewiesen? Der Vermieter muss jährlich abrechnen.
4. Wertsicherungsklausel
Basisindex, Schwellenwert und Anpassungstermin müssen klar benannt sein. Ohne Klausel bleibt die Miete fix.
5. Kaution und Quittung
Max. 6 Bruttomonatsmieten. Zahlung immer gegen Quittung und auf ein Kautionskonto — nicht auf das Privatkonto des Vermieters.
6. Makler-Provision
Haben Sie den Makler nicht selbst beauftragt, entfällt die Provision dank Bestellerprinzip.
7. Mündliche Zusagen schriftlich
Garten, Keller, Parkplatz, Haustiere — alles, was wichtig ist, gehört in den Vertrag, nicht in ein Gespräch.
8. Übergabeprotokoll erstellen
Dokumentieren Sie alle Mängel beim Einzug — das schützt Sie bei der Rückgabe vor ungerechtfertigten Forderungen.
Nutzen Sie am Tag der Schlüsselübergabe unser Wohnungsübergabeprotokoll und vergessen Sie nicht, Strom und Gas an der neuen Adresse anzumelden.
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Häufige Fragen zum Mietvertrag
Die meisten Fragen rund um Mietverträge in Österreich betreffen Formvorschriften, Kosten und Kündigung. Hier die Antworten auf die häufigsten Punkte aus unserer Beratung.