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Fragen zur Untervermietung oder zum Mietrecht?

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Das Wichtigste auf einen Blick

  • Untervermietung braucht grundsätzlich die schriftliche Zustimmung des Vermieters — § 11 MRG
  • Bei MRG-Vollanwendung gibt es nur fünf gesetzliche Ablehnungsgründe — alles andere kann untervermietet werden
  • Der Untermietzins ist auf den Hauptmietzins + angemessenen Zuschlag begrenzt (§ 26 MRG)
  • Unerlaubte Untervermietung ist Kündigungsgrund für den Hauptmietvertrag — § 30 Abs 2 Z 4 MRG
  • Untermieter müssen binnen 3 Tagen beim Meldeamt angemeldet werden (§ 3 MeldeG)

Was ist ein Untermietvertrag?

Bei einem Untermietvertrag vermietet der Hauptmieter die gemietete Wohnung oder einen Teil davon an eine dritte Person weiter. Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Eigentümers und wird gegenüber dem Untermieter selbst zum Vermieter. Zwischen Untermieter und Eigentümer besteht keine direkte vertragliche Beziehung — alle Rechte und Pflichten laufen über den Hauptmieter.

Für den Untermietvertrag gelten dieselben inhaltlichen Mindestangaben wie für einen Mietvertrag: Parteien, Objekt, Mietdauer, Mietzins, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsregelung. Zusätzlich müssen die gesetzlichen Grenzen des MRG eingehalten werden, die weiter unten im Detail erklärt werden.

Darf ich untervermieten? — Drei Szenarien

Ob Untervermietung erlaubt ist, hängt vom rechtlichen Status der Wohnung ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden, die über die Zulässigkeit einer Untervermietung entscheiden.

Meist erlaubt

MRG Vollanwendung

Altbauten vor 1945, geförderte Wohnungen

Nur aus den fünf Gründen des § 11 MRG ablehnbar

Mietvertrag prüfen

MRG Teilanwendung

Neubauten ab 1945, Dachgeschossausbauten

Vertragliches Verbot ist wirksam — steht im Mietvertrag nichts, gilt § 11 MRG

Meist eingeschränkt

Eigentumswohnung / WGG

Genossenschafts- und Eigentumswohnungen

Untervermietung oft im Vertrag ausgeschlossen, bei Genossenschaften zusätzlich WGG-Regeln

Schriftliche Zustimmung einholen — immer

Auch wenn ein mündliches „Ja” genügen kann, schützt nur eine schriftliche Zustimmung vor späteren Auseinandersetzungen. Formulieren Sie den Antrag konkret: Name des Untermieters, Mietdauer, gewünschter Untermietzins. Antwortet der Vermieter innerhalb von acht Wochen nicht, kann das je nach Einzelfall als Zustimmung gedeutet werden — sicher ist diese Auslegung aber nicht.

§ 11 MRG — die fünf zulässigen Ablehnungsgründe

Bei Wohnungen mit MRG-Vollanwendung kann der Vermieter eine Untervermietung nur aus einem der folgenden fünf Gründe ablehnen. Greift keiner dieser Gründe, darf der Hauptmieter trotz Ablehnung untervermieten — die Ablehnung wäre unwirksam.

1

Vertragliches Verbot

Der Hauptmietvertrag enthält ein wirksames Verbot der Untervermietung und der Vermieter stützt die Ablehnung darauf.

2

Gänzliche Weitergabe

Der Hauptmieter vermietet die gesamte Wohnung unter, ohne sie selbst zu benutzen — bei MRG-Vollanwendung ist das ein eigenständiger Ablehnungsgrund.

3

Unverhältnismäßig hoher Zins

Der verlangte Untermietzins übersteigt den zulässigen Rahmen des § 26 MRG deutlich (Hauptmietzins plus angemessener Zuschlag).

4

Überbelag

In der Wohnung würden nach der Untervermietung deutlich mehr Menschen leben, als Wohnräume vorhanden sind.

5

Wichtige Gründe

Sonstige in der Person des Untermieters liegende wichtige Gründe — etwa dokumentierte Beeinträchtigung anderer Mieter im Haus.

Wie viel Untermiete ist zulässig? — § 26 MRG

Entgegen einer verbreiteten Annahme darf der Hauptmieter nicht beliebig hohe Mieten verlangen. § 26 MRG schreibt eine Obergrenze vor: Der Untermietzins darf den anteiligen Hauptmietzins zuzüglich eines angemessenen Zuschlags nicht übersteigen. Die Rechtsprechung hat folgende Rahmenwerte entwickelt.

Zuschläge auf den Hauptmietzins bei Untervermietung
Art der Untervermietung Zulässiger Aufschlag
Leere Zimmer / Teiluntervermietung Anteiliger Hauptmietzins + kleiner Pauschalzuschlag
Möbliert Zuschlag bis rund 50 % des Hauptmietzinses anerkannt
Inkl. Strom, Gas, Internet pauschal Nachweisbare Selbstkosten der Betriebsmittel dürfen aufgeschlagen werden
Gänzliche Untervermietung Nur Hauptmietzins — Gewinnaufschlag kann § 11-Ablehnungsgrund auslösen
Kurzzeit / Airbnb Marktübliche Tagessätze möglich, aber Wiener BauO beachten (max. 90 Nächte/Jahr)

Risiko illegale Untervermietung — § 30 MRG

Kündigungsgrund

Hauptmietvertrag kann aufgekündigt werden

Nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG darf der Vermieter den Hauptmietvertrag gerichtlich aufkündigen, wenn der Hauptmieter die Wohnung ohne Zustimmung oder zu einem unverhältnismäßig hohen Zins untervermietet. Verliert der Hauptmieter die Wohnung, verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht — ein direktes Mietverhältnis zum Eigentümer entsteht nicht.

Typische Fallstricke bei der Untervermietung

  • Mündliche Zustimmung ohne Zeugen — lässt sich im Streit kaum beweisen
  • Gewinnorientierte Untervermietung — Aufschlag über der Zinsgrenze löst gleich zwei Ablehnungsgründe aus
  • Untermiete an zu viele Personen — Überbelag nach § 11 MRG, auch wenn die Wohnung groß genug scheint
  • Kurzzeitvermietung ohne Gewerbeschein — kann zur Umsatzsteuer- und Ortstaxenpflicht führen
  • Vergessene Meldung beim Meldeamt — Verwaltungsstrafe bis 726 €, unabhängig vom Mietstreit

Hauptmieter vs. Untermieter — Rechte im Vergleich

Die Rechtsposition des Untermieters ist deutlich schwächer als die des Hauptmieters. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.

Vergleich der Rechte von Hauptmieter und Untermieter
Thema Hauptmieter Untermieter
Vertragspartner Direkt beim Eigentümer/Vermieter Nur beim Hauptmieter, kein Draht zum Eigentümer
Kündigungsschutz Voller MRG-Schutz bei Vollanwendung Eingeschränkt — endet spätestens mit dem Hauptmietvertrag
Kaution Max. sechs Brutto-Monatsmieten (§ 16b MRG) Ebenfalls max. sechs Brutto-Monatsmieten, getrennt anzulegen
Mietzins-Obergrenze Richtwert- oder Kategoriemietzins (MRG) Hauptmietzins + angemessener Zuschlag (§ 26 MRG)
Meldepflicht Binnen 3 Tagen beim Meldeamt Ebenfalls binnen 3 Tagen (§ 3 MeldeG)
Haftung gegenüber Eigentümer Haftet selbst Haftet nur gegenüber dem Hauptmieter, dieser haftet weiter gegenüber Eigentümer

Vor- und Nachteile — ein kompakter Überblick

Für beide Seiten gibt es klare Argumente dafür und dagegen. In der Praxis überwiegen die Vorteile nur bei sauberer vertraglicher und rechtlicher Ausgestaltung.

Perspektive Hauptmieter

Vorteile

  • Zusätzliche Einnahme zur Senkung der eigenen Wohnkosten
  • Wohnung bleibt bei längerer Abwesenheit bewohnt und beheizt
  • Betriebskosten können aufgeteilt werden

Nachteile

  • Volle Haftung gegenüber dem Eigentümer bleibt beim Hauptmieter
  • Steuerpflicht auf Untermieteinnahmen ab 730 € jährlich
  • Bei unerlaubter Untervermietung droht Verlust des Hauptmietvertrags

Perspektive Untermieter

Vorteile

  • Flexible, kurzfristige Wohnlösung ohne lange Bindung
  • Oft günstiger als Hauptmiete, besonders bei WG-Zimmern
  • Einstieg in eine Stadt ohne Provisionsaufwand

Nachteile

  • Kein direkter Schutz nach MRG gegenüber dem Eigentümer
  • Untermietvertrag endet automatisch mit dem Hauptmietvertrag
  • Kündigungsfristen meist kürzer als bei Hauptmiete

Airbnb und Kurzzeitvermietung — besondere Regeln

Die touristische Weitergabe einer Mietwohnung ist rechtlich eine Form der Untervermietung und braucht damit auch die Zustimmung des Vermieters. Seit 1. Juli 2024 gelten in Wien zusätzlich strenge raumordnungsrechtliche Grenzen.

Wohnzone

Verboten

In Wiener Wohnzonen ist kurzfristige gewerbliche Vermietung von Hauptwohnsitz-Wohnungen seit Juli 2024 generell untersagt.

Andere Zonen

Max. 90 Nächte

Außerhalb von Wohnzonen sind maximal 90 Tage Kurzzeitvermietung pro Wohnung und Kalenderjahr erlaubt.

Meldung

Registrierungsnummer

Jede Kurzzeitvermietung braucht seit 2024 eine offizielle Registrierungsnummer, die auf allen Plattformen angegeben werden muss.

Meldepflicht, Steuer und Versicherung

Drei Aspekte werden beim Untermietvertrag regelmäßig vergessen und können nachträglich teuer werden. Je früher die Weichen gestellt werden, desto weniger Ärger später.

Meldepflicht (§ 3 MeldeG)

Der Untermieter muss binnen drei Tagen nach Bezug beim Meldeamt angemeldet werden. Der Meldezettel wird von beiden unterschrieben, Strafrahmen bei Versäumnis bis 726 €.

Einkommensteuer

Untermieteinnahmen zählen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bis 730 € jährlich steuerfrei, darüber in der ESt-Erklärung anzugeben. Bei Airbnb oft zusätzlich USt und Ortstaxe.

Haushaltsversicherung

Die Haushaltsversicherung des Hauptmieters deckt den Hausrat des Untermieters in der Regel nicht. Eine eigene Versicherung des Untermieters oder eine Mitversicherung im Vertrag ist empfehlenswert.

Untermietvertrag kündigen — in sechs Schritten

Die Kündigung eines Untermietvertrags ist weniger streng geregelt als beim Hauptmietvertrag, muss aber sauber dokumentiert sein. Beide Seiten sollten denselben Ablauf einhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

1

Untermietvertrag prüfen

Kündigungsfrist und -termin kontrollieren. Ohne besondere Vereinbarung gilt in Anwendung des ABGB ein Monat zum Monatsende.

2

Schriftlich kündigen

Kündigung per eingeschriebenem Brief — mit Datum, Auszugstermin und Bezug auf die Kündigungsklausel. Formulare für Haupt- und Untermieter sind unten verlinkt.

3

Frist einhalten

Mindestens die im Untermietvertrag vereinbarte Frist einhalten. Zugang beim Empfänger zählt, nicht das Absendedatum.

4

Übergabetermin vereinbaren

Wohnung gemeinsam begehen und den Zustand im Wohnungsübergabeprotokoll festhalten — Grundlage für Schäden-Abrechnung und Kautionsrückzahlung.

5

Schlüssel und Kaution

Alle Schlüssel zurückgeben, Kaution samt Zinsen auszahlen, offene Betriebskosten abrechnen und Abmeldung beim Meldeamt veranlassen.

6

Dokumente aufbewahren

Kündigung, Einschreibebeleg, Protokoll und Kautionsbestätigung mindestens drei Jahre lang verwahren — als Beweismittel bei späteren Streitigkeiten.

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Häufige Fragen zur Untermiete

Nein. Bei MRG-Vollanwendung sind die Ablehnungsgründe in § 11 MRG abschließend geregelt — vertragliches Verbot, gänzliche Weitergabe, überhöhter Zins, Überbelag oder andere wichtige Gründe in der Person des Untermieters. Fehlt ein solcher Grund, können Sie trotz Ablehnung untervermieten. Bei MRG-Teilanwendung oder Eigentumswohnungen ist ein im Mietvertrag formuliertes Verbot hingegen wirksam.

§ 26 MRG deckelt den Untermietzins bei MRG-Vollanwendung auf den anteiligen Hauptmietzins plus angemessenen Zuschlag. Für möblierte Untermiete sind in der Rechtsprechung Aufschläge von bis zu rund 50 % anerkannt. Wer deutlich mehr verlangt, riskiert die Rückforderung über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht — rückwirkend bis zu zehn Jahre.

Ja. Nach § 3 Meldegesetz muss der Untermieter binnen drei Tagen nach Einzug beim zuständigen Meldeamt gemeldet werden. Der Meldezettel wird von Unterkunftgeber (Hauptmieter) und Unterkunftnehmer (Untermieter) unterschrieben. Die Anmeldung ist für Untermieter Voraussetzung für Bankkonto, KFZ-Zulassung oder Wahlberechtigung.

Rechtlich ja — die touristische Weitergabe ist eine Form der Untervermietung und braucht dieselbe Zustimmung des Vermieters. In Wien gilt seit 1. Juli 2024 zusätzlich eine strenge Regelung: In Wohnzonen ist kurzfristige Vermietung von Hauptwohnsitz-Wohnungen generell verboten, in anderen Zonen sind maximal 90 Nächte pro Jahr pro Wohnung zulässig. Verstöße werden mit bis zu 50.000 € Strafe geahndet.

Unerlaubte Untervermietung ist nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG ein eigener Kündigungsgrund — der Vermieter kann den Hauptmietvertrag gerichtlich aufkündigen. Verliert der Hauptmieter die Wohnung, verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht, da er keinen direkten Vertrag mit dem Eigentümer hat. Vor jeder Untervermietung ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Das wird im Untermietvertrag geregelt. Üblich sind zwei Modelle: eine Pauschale, die im Untermietzins enthalten ist, oder die direkte Anmeldung des Untermieters beim Energieversorger. Bei Wohngemeinschaften ist die Aufteilung nach Köpfen oder Zählerständen üblich — siehe auch unseren Ratgeber zu WG-Stromkosten.

Nein, eine direkte Kündigung gibt es nicht — der Eigentümer hat keinen Vertrag mit dem Untermieter. Er kann aber den Hauptmietvertrag aufkündigen, etwa wegen unerlaubter Untervermietung. Endet der Hauptmietvertrag, endet automatisch auch das Untermietverhältnis. Der Untermieter kann sich nicht auf MRG-Kündigungsschutz des Hauptmieters berufen.

Ja. Einkünfte aus Untervermietung zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Liegen die gesamten Nebeneinkünfte unter 730 € pro Jahr, bleiben sie einkommensteuerfrei. Bei Kurzzeitvermietung (Airbnb) kommt je nach Umfang zusätzlich Umsatzsteuerpflicht und Ortstaxe dazu.