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Mietvertrag: Kosten, Fristen und kostenloses Muster

Vertrag

Mieten und Vermieten leicht gemacht.

Mietverträge in Österreich: Wir haben Tipps gesammelt. Lesen Sie hier nach zu den Themen: Mietrecht, Mietvertragsvergebührung und Mietzins. Holen Sie sich außerdem ein kostenloses Muster für einen Mietvertrag - geeignet sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge.


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Kostenloses Muster für einen Mietvertrag

Eine kostenlose Vorlage für einen Mietvertrag können Sie hier downloaden. Füllen Sie den Vertrag mit Ihren persönlichen Daten aus. Sie haben außerdem Platz, zusätzliche Vereinbarungen einzutragen, zum Beispiel zusätzliche Kündigungsgründe. Ihr Mieter und Sie sollten bei der Vertragsunterzeichnung beide anwesend sein - Es ist aber möglich, sich durch jemanden vertreten zu lassen, der über eine Vollmacht verfügt.

Dieser Text wurde nach bestem Wissen und Gewissen anhand von Artikeln verfasst. Er ersetzt keine juristische Beratung.

Mietrecht in Österreich

Das Mietrecht ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und Mietrechtsgesetz (MRG) festgehalten. Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für alle Mietverhältnisse, für einige gilt es nur teilweise oder gar nicht.

Vollanwendungsbereich Mietrechtsgesetz (MRG)

Am umfassendsten geschützt sind Mieter von Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz fallen - dazu gehören Altbauwohnungen und geförderte Neubauten.

Teilanwendungsbereich Mietrechtsgesetz (MRG)

Teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen nicht geförderte Wohnungen, die nach Juni 1953 eine Baubewilligung erhielten und danach gebaut wurden. Für diese Mietgegenstände gelten nur die MRG-Bestimmungen zum Bestandsschutz und zum Mietrecht im Todesfall - also beispielsweise nicht die Regelungen zum Mietzins.

Voll ausgenommen aus dem MRG

Voll ausgenommen vom Mietrechtsgesetz sind Mietverträge in Heimen, Dienstwohnungen, Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser. Das bedeutet nicht, dass diese Mietobjekte ein rechtsfreier Raum sind. Für sie gelten Bestimmungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch.

Welches Gesetz gilt wofür?
Altbauten und geförderte Neubauten nicht geförderte Wohnungen, die nach Juni 1953 errichtet wurden Heime, Dienstwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Zweit- und Ferienwohnungen
Vollanwendungsbereich MRG Teilanwendungsbereich MRG aus dem MRG ausgenommen

Mündlicher Mietvertrag

Mit einem schriftlichen Mietvertrag sind Sie auf der sicheren Seite.

Vertrag

Schließen Sie einen Mietvertrag zur Sicherheit schriftlich ab.

Grundsätzlich muss ein Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden. Wenn Mieter und Vermieter sich über das Mietobjekt und die Höhe des Mietzinses einig sind, ist eine mündliche Vereinbarung ausreichend. Es ist dennoch sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Vorteil, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen: Eventuell entstehende Uneinigkeiten können so in Zukunft besser aus der Welt geräumt werden. Einige Bestimmungen - wie zum Beispiel eine nur befristete Vermietung von Wohnungen - müssen schriftlich festgehalten werden, damit sie überhaupt gültig sind.

Unbefristeter Mietvertrag

Ein unbefristetes Mietverhältnis besteht so lange, bis entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Das ist für den Mieter wesentlich einfacher als für den Vermieter: Während Mieter unbefristete Mietverträgejederzeit kündigen können, werden Vermieter einen Mieter mit unbefristetem Mietvertrag nur los, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt - wenn sich der Mieter also beispielsweise grob pflichtwidrig verhält. Diese Regelungen gelten nicht für alle Mietobjekte, so auch nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser: Wenn es sich beim Mietobjekt um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, können sowohl Mieter als auch Vermieter jederzeit kündigen.

Befristeter Mietvertrag

Eine Befristung muss laut Mietrechtsgesetz mindestens drei Jahre betragen. Nach oben hin gibt es keine Grenze. Bei Mietobjekten, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zutrifft (zum Beispiel bei Ein- und Zweifamilienhäusern) gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen zur Mindest- oder Höchstdauer von Befristungen. Ein- und Zweifamilienhäuser können somit auf einen beliebigen Zeitraum befristet vergeben werden.

Befristungsabschlag

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Ein Auszug nach Ablauf der Befristungsdauer ist nicht unbedingt nötig: Ein Vertrag kann auch verlängert werden.

Bei Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz voll zutrifft, müssen Vermieter 25% auf den Mietzins nachlassen, wenn sie Wohnungen befristet vergeben - unabhängig davon, auf wie viele Jahre der Mietvertrag befristet wird. Bei Ausnahmen des Mietrechtsgesetzes, also bei Wohnungen mit freier Hauptmietzinsbildung, entfällt der Abschlag. Solche Ausnahmen sind beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser, Vermietung in Heimen und Dienstwohnungen, Mietobjekte in nicht geförderten Neubauten und Dachböden mit Baubewilligung bzw. Vermietung mit Ausbauverpflichtung ab 1.1.2002. Wenn Mieter sich fragen, ob Ihnen ein Befristungsabschlag zusteht oder nicht, können sie sich zum Beispiel an die Mietervereinigung wenden.

Mietvertrag: Verlängerung

Befristete Mietverträge können beliebig oft verlängert werden - die Befristungsdauer muss aber auch im Falle von Verlängerungen mindestens drei Jahre betragen. Diese 3-Jahres-Regel gilt nicht für Geschäftsräume.

Achtung: Wenn ein befristeter Mietvertrag zum Ablauf des Befristungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst wird, verlängert er sich automatisch um drei Jahre. Wenn das Mietverhältnis nach Ablauf dieser drei Jahre wieder nicht verlängert oder aufgelöst wird, verlängert es sich auf unbestimmte Zeit.

Mietvertragsgebühr

Schriftliche Mietverträge waren bis November 2017 gebührenpflichtig - Die Höhe der Gebühr musste der Vermieter selbst berechnen.

Kosten der Mietvertragsvergebührung

Seit November 2017 fällt bei der Vermietung von Wohnraum keine Gebühr mehr an!

Für Mietverträge, die vor dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden, gilt nach wie vor folgende Regelung:

Prinzipiell haften beide Vertragspartner - also Mieter wie Vermieter - für die Gebühr. Es konnte aber im Mietvertrag festgehalten werden, wer die Gebühren zu tragen hat - üblicherweise zahlte der Mieter. Der Vermieter musste die Gebühr dann bis zum 15. des übernächsten Monats (ab Vertragsunterzeichnung) an das Finanzamt abführen.

Die Höhe der Gebühren war davon abhängig, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelte.

  • Bei unbefristeten Mietverträgen betrug die Höhe der Gebühr 1 Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Wenn also die Monatsbruttomiete beispielsweise 1500€ betug, multiplizierte man sie mit 36, um auf den Bruttomietzins von drei Jahren zu kommen. Die errechneten 54.000€ teilte man durch 100, um ein Prozent zu erhalten. An das Finanzamt waren damit 540€ abzuführen.
  • Bei befristeten Mietverhältnissen betrug die Gebühr ein Prozent der Bruttomiete der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent der Bruttomiete von drei Jahren.

Mietvertrag kündigen

Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag

Vermieter können Mietverträge nur kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Wann Mieter kündigen können, hängt wieder einmal davon ab, ob es sich um einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt für den Mieter in der Regel eine Kündigungsfrist von einem Monat. Befristete Mietverträge können von Mietern erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, d.h. frühestens mit dem 16. Monat ab Beginn des Mietverhältnisses.

Kündigungsgründe

Vermieter können einen Vertrag - wie schon erwähnt - nur aus wichtigen Gründen kündigen. Beispiele sind:

  • Der Mieter ist - trotz fristgerechter Mahnung - in Zahlungsverzug.
  • Der Mieter oder Mitbewohner vernachlässigen die Wohnung grob.
  • Der Mieter nutzt die Wohnung nicht.
  • Der Mieter gibt die Wohnung an nicht eintrittsberechtigte Personen weiter.
  • Der Mieter stirbt und eintrittsberechtigte Personen haben kein dringendes Wohnbedürfnis.
  • Der Vermieter will die Wohnung Familienmitgliedern überlassen und stellt dem Mieter Ersatz zur Verfügung.

Mietzins

Der Mietzins setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, und zwar aus:

  • dem Hauptmietzins
  • den Betriebskosten
  • der Umsatzsteuer
  • eventuell einem Entgelt für besondere Aufwendungen (wie Liftbetriebskosten)
  • und gegebenenfalls einem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände.

Wenn das Mietobjekt voll in das Mietrechtsgesetz fällt, darf der Mietzins nicht beliebig hoch sein. Je nach Mietobjekt müssen Vermieter verschiedene Richtwerte beachten. Wenn das Mietobjekt nur teilweise oder gar nicht in das Mietrechtsgesetz fällt, gelten diese Richtwerte nicht!

Kategoriemietzins

Für Mietverträge, die vor März 1994 abgeschlossen wurden, gilt in den meisten Fällen der sogenannte Kategoriemietzins. Er unterscheidet Mietobjekte in vier verschiedene Ausstattungskategorien.

  1. Kategorie A: Die Wohnung muss mindestens 30m2 groß sein, über mindestens ein Zimmer, eine Küche oder Kochnische, einen Vorraum, eine Toilette und Dusche oder Bad verfügen, außerdem über eine Wasseraufbereitungsanlage und eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung.
  2. Kategorie B: Es muss zwar eine Heizung geben, aber nicht unbedingt eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage und auch nicht unbedingt eine Wasseraufbereitungsauflage. Es gibt keine Mindestwohnungsgröße.
  3. Kategorie C: Es gibt eine Toilette und eine Wasserentnahmestelle.
  4. Kategorie D: Es gibt keine Wasserentnahmestelle und/oder keine Toilette in der Wohnung. Die Wohnung gilt somit als nicht brauchbar. Unter diese Kategorie fallen auch Wohnungen, die zu Beginn des Mietverhältnisses unbrauchbar waren. Wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit meldet, und der Vermieter sie nicht binnen drei Monaten behebt, fällt die Wohnung unter Kategorie D.

 

Vertrag

Eine Küche oder Kochnische ist Voraussetzung für eine Kategorie A - Wohnung.

 

Angemessener Mietzins

Ein angemessener Mietzins gilt für Mietverträge, die ab 1.3.1994 abgeschlossen wurden und nur für folgende - vergleichsweise seltene - Fälle:

  • Die Baubewilligung für die Wohnung wurde nach dem 8.5.1945 erteilt. Die Wohnung wurde erst danach gebaut.
  • Die Wohnung befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude und der Vermieter hat nach dem 8.5.1945 finanziell stark zur Erhaltung beigetragen.
  • Die Wohnung gehört der Kategorie A oder B an.
  • Die Wohnung ist größer als 130m2.
  • Die Wohnung ist nicht länger als sechs Monate leer gestanden (im Falle von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr).
  • Nachdem der Mieter - eine unbefristet vermietete Wohnung - mindestens ein Jahr bewohnt hat, wird nachträglich schriftlich eine Mietzinsvereinbarung getroffen.

Ein angemessener Mietzins orientiert sich an den ortsüblichen Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen. Er muss - wie der Name schon sagt - angemessen sein, und zwar an Große, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnung.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins gilt für Mietverträge, die ab dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden und für den kein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Er unterscheidet sich je nach Bundesland. Der Richtwertmietzins kommt häufiger zur Anwendung als der Kategoriemietzins oder der angemessene Mietzins. Er wird vom Justizminister festgelegt und in der Regel alle zwei Jahre erhöht. Seit dem 1.4.2017 gelten folgende Richtwerte:

Richtwerte ab 1.4.2017
Bundesland Richtwert pro m2
Vorarlberg 8,57
Salzburg 7,71
Steiermark 7,70
Tirol 6,81
Kärnten 6,53
Oberösterreich 6,05
Niederösterreich 5,72
Wien 5,58
Burgenland 5,09

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, die Miete nicht zu hoch anzusetzen - Im schlimmsten Fall müssen Sie eine zu hohe Miete im Nachhinein zurückzahlen - auch nach einer Kündigung.

Erhöhter Hauptmietzins

Ein erhöhter Hauptmietzins kann bei Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz fallen, nur in bestimmten Fällen und zeitlich befristet verlangt werden - zum Beispiel bei Verbesserungsarbeiten. Ein erhöhter Hauptmietzins muss bei Gericht oder der Schlichtungsstelle beantragt werden und kann auch über der Richtwerts- beziehungsweise Angemessenheitsgrenze liegen. In der Regel wird ein erhöhter Hauptmietzins für zehn Jahre vereinbart.

Mietzinserhöhung

Vermieter sind nicht automatisch berechtigt, die Miete zu erhöhen. Eine Wertsicherung - also mehr oder weniger eine Inflationsanpassung - des Mietzinses muss ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein. Eine Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung muss der Vermieter im Vorhinein ankündigen - und zwar mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin. Ein Richtwertmietzins kann einmal jährlich mit dem 1. April angepasst werden. Eine rückwirkende Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherung ist bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, nicht erlaubt. Bei Wohnungen, die nicht oder nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen und der Mietzins somit frei vereinbart werden kann, kann eine Wertsicherung auch rückwirkend - und zwar für drei Jahre - geltend gemacht werden.

Sind Stromkosten und Gaskosten in der Miete enthalten?

Ob Stromkosten und Gaskosten in der Miete enthalten sind, hängt vom Vertrag ab. Stromkosten sind in den meisten Fällen nicht in der Miete enthalten. Dass Gaskosten bereits in der Miete enthalten sind, ist dagegen nicht unüblich - vor allem, wenn ein Haus mittels Hauszentralheizung beheizt wird. Egal, ob Strom und Gas mit der Miete abgebucht oder separat bezahlt werden: Mieter können frei entscheiden, bei welchem Strom- oder Gasanbieter sie Energie anmelden - und die Entscheidung sollte wohl überlegt sein. Stromkosten und Gaskosten variieren je nach Lieferant stark. Traditionelle Anbieter wie Wien Energie, Energie AG oder Energie Steiermark zählen zu den teureren Anbietern. Ein Preisvergleich lohnt sich. Kostenlose Beratung und Strom und Gas anmelden unter 0720 1166 39 (Montag bis Freitag, von 8 bis 19 Uhr, zum Ortstarif).

Mehr zum Thema Strom- und Gasanmeldung: Strom und Gas anmelden bei Umzug.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Österreich

Eine Frage, die sich die meisten Vermieter stellen, ist die nach der Steuer. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, müssen Sie das dem Finanzamt innerhalb eines Monats bekanntgeben. Sie erhalten im Anschluss einen Fragebogen zum Mietverhältnis. Ausfüllen und zurückschicken! Einkünfte aus Privatvermietungen fallen unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Wenn Ihre Einkünfte aus dem Mietverhältnis 7.500€ übersteigen, müssen Sie eine Umsatzsteuererklärung abgeben. Umsatzsteuer zahlen müssen Sie aber erst ab einem Nettoumsatz von 30.000€ jährlich. Abgesehen davon erhöhen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Ihr Jahreseinkommen. Sie müssen die Einnahmen daher in der Einkommenssteuererklärung bzw. dem Arbeitnehmerausgleich angeben. Wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater, um die Kosten so gering wie möglich zu halten.

Mietvertrag und Informationsblatt downloaden oder weiterlesen zu den Themen Mietkaution, Wohnungsübergabe und Strom und Gas anmelden beim Umzug.

 

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