Mietrecht in Österreich

Wohnungs- und Hauseigentümer haben die Möglichkeit, ihre Wohnung zu vermieten, sei es gewerblich, privat oder über Airbnb. Sofern Sie als privater Vermieter unter den Gesamteinnahmen von 12.861 € liegen, haben Sie keine Einkommensteuerpflicht. Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach dem Kategoriemietzins, dem angemessenen Mietzins oder dem Richtwertmietzins.

Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?

Die österreichischen Informationen zum Mietrecht legen genau fest, welche Aspekte zu beachten sind, wenn Sie eine Wohnung vermieten. Dies umfasst insbesondere die Kosten, die von Ihnen als Vermieterin oder Vermieter zu tragen sind. Nachdem ein Mietvertrag aufgesetzt, unterschrieben und die Wohnung mit einem Wohnungsübergabeprotokoll übergeben wurde, trägt der Vermieter weiterhin zahlreiche Rechte und Pflichten. Hier ist ein kurzer Überblick über die Rechte und Pflichten:

1. Die Pflichten für den Vermieter sind:
   • Verantwortung für die Instandhaltung gemeinschaftlicher Bereiche und Anlagen des Gebäudes: Die Pflicht zur Pflege und Instandhaltung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen und Einrichtungen des Gebäudes.
   • Wartung der Wärmeaufbereitungsgeräte: Die Verantwortung für die Wartung und Reparatur von Wärmeaufbereitungsgeräten wie Heizthermen und Wasserboilern.
   • Behebung wesentlicher Schäden und gesundheitsgefährdender Defekte: Die Verpflichtung, bedeutende Schäden am Gebäude oder sicherheitsrelevante Defekte, wie beispielsweise einen Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen, zu reparieren.
   • Rückzahlung der Mietkaution bei Vertragsende: Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution bei Vertragskündigung oder Beendigung des Mietverhältnisses.
2. Die Rechte des Vermieters sind:
   • Das Recht, die Miete pünktlich und vollständig zu erhalten.
   • Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis einseitig zu kündigen, wenn besondere Gründe vorliegen, wie beispielsweise die Nichtzahlung der Miete oder die vertragswidrige Nutzung der Wohnung, sowie im Falle von Eigenbedarf.
   • Das Recht, die Wohnung aus wesentlichen Gründen zu betreten, wie beispielsweise für dringende Reparaturen oder andere wichtige Angelegenheiten, unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und unter Berücksichtigung der Privatsphäre des Mieters.
   • Der Vermieter hat das Recht, eine Hausordnung aufzustellen, in der bestimmte Regeln und Bestimmungen für das Zusammenleben in der Wohnanlage festgelegt sind, wie zum Beispiel Ruhezeiten oder die Haltung von Haustieren.

Wohnung vermieten: Welche Arten der Vermietung gibt es?

Entdecken Sie die verschiedenen Arten der Vermietung in Österreich und erfahren Sie im Folgenden mehr über die jeweiligen Rahmenbedingungen und steuerlichen Aspekte.

Wohnung vermieten privat

Wenn Sie eine Wohnung wiederholt oder langfristig vermieten, gelten Sie nach den Umsatzsteuergesetzen als Unternehmer. Dies erfordert keinen formalen Unternehmensaufbau, aber Sie müssen Ihre Steuererklärung beim Finanzamt einreichen, es sei denn, Ihre Einkünfte bleiben unter bestimmten Grenzwerten.

Wenn Ihre Einkünfte aus Vermietung weniger als 12.861 € betragen, sind Sie nicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet und haben keine Einkommensteuerpflicht.

Gewerbliche Vermietung der Wohnung

Wenn die Vermietung nicht privat, sondern aus gewerblichen Interessen erfolgt, handelt es sich um gewerbliche Vermietung. Dies beinhaltet die Überlassung von Räumlichkeiten zur gewinnorientierten Nutzung, möglicherweise inklusive Betriebsmitteln oder technischer Ausstattung.

In der Regel erfolgt die gewerbliche Vermietung durch Pachtverträge, weshalb man oft auch von Verpachtung spricht. Ein Pachtvertrag ist ein rechtliches Abkommen, das typischerweise für die Überlassung von Immobilien oder Grundstücken für gewerbliche oder landwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Er deutet auf eine geschäftliche Nutzung hin, da der Pächter die Immobilie in der Regel für kommerzielle Aktivitäten wie Geschäfte, Restaurants oder landwirtschaftliche Produktionen nutzen wird.

Im Gegensatz dazu kann ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietungen verwendet werden. Ein Mietvertrag regelt die kurz- oder langfristige Überlassung von Immobilien oder Räumlichkeiten gegen Zahlung eines vereinbarten Mietpreises. Während ein Mietvertrag auch für die Vermietung von Wohnungen oder Privathäusern genutzt werden kann, wird er ebenso für kommerzielle Zwecke wie die Vermietung von Büros, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen eingesetzt. Die Einordnung als gewerbliche Vermietung hängt im Wesentlichen von folgenden Aspekten ab:

1. Rahmenbedingungen der Vermietung
2. Umfang der Vermietung
3. Kommerzielles Interesse als treibende Kraft hinter der Vermietung
4. Gewerbliche Ausgestaltung: Vermietung als Geschäftsmodell eines Unternehmers

Airbnb Wohnung vermieten – was gibt es zu beachten?

Die Idee, die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen zu vermieten, ist verlockend. Doch bei einer solchen zeitweisen Vermietung über Plattformen wie Airbnb sind einige wichtige Aspekte zu beachten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Bevor Sie bei Airbnb Ihre Wohnung vermieten, muss geprüft werden, ob dies vertraglich möglich ist:

• Für Mietwohnungen hängt dies davon ab, ob der Mietvertrag und das Mietrechtsgesetz (MRG) eine Untervermietung erlauben und ob diese im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.
• Bei Eigentumswohnungen ist der Wohnungseigentumsvertrag entscheidend. In den meisten Fällen sind Eigentumswohnungen für Wohnzwecke bestimmt, was eine Vermietung für touristische Zwecke ausschließt, es sei denn, eine Umwidmung des Objekts erfolgt, die die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert.

In Österreich gelten Vermietungen als gewerbliche Tätigkeit, wenn sie regelmäßig stattfinden, auf eigene Rechnung erfolgen und mit der Absicht, Gewinn zu erzielen. Die Vermietung über Airbnb kann entweder gewerblich mit Gewerbeschein oder privat ohne Gewerbeschein erfolgen, je nachdem, wie oft und warum man vermietet.

Je nachdem, wie oft man vermietet und wie viel Einkommen man daraus erzielt, müssen Sie Umsatzsteuer und Einkommensteuer ans Finanzamt zahlen. Außerdem können Vermieter zusätzlich zu den Steuern auch regionale Tourismusabgaben wie Orts- oder Kurtaxe entrichten müssen.

Welche Steuern muss ich beim Vermieten der Wohnung bezahlen?

Ob gewerblich oder privat – Einkünfte aus Vermietung unterliegen steuerlichen Regelungen. Erfahren Sie im weiteren Verlauf, welche Steuern auf Sie zukommen, wenn Sie Ihre Wohnung privat oder gewerblich vermieten.

Wohnung vermieten: Steuern bei privater Vermietung

Bei Einkünften aus der Vermietung, beispielsweise durch die mehrfache Vermietung einer Wohnung im Inland über einen längeren Zeitraum, werden Sie grundsätzlich nach den Bestimmungen des Umsatzsteuerrechts als Unternehmer betrachtet. Die Einkünfte aus dieser Vermietung unterliegen somit den Regelungen der Umsatzsteuer und der Einkommensbesteuerung.

Sie müssen kein eigenes Unternehmen gründen, jedoch ist es erforderlich, einen Wechsel zur Einkommensteuererklärung beim Finanzamt zu beantragen. Wenn das Gesamteinkommen im Jahr nicht mehr als 12.816 € beträgt, besteht keine Einkommensteuerpflicht.

1. Einkommensteuer Die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen in Österreich der Einkommensteuer. Daher müssen sowohl die Einkommensteuererklärung in Form des Formulars E1 als auch die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt eingereicht werden. Die Höhe der Steuern, die von den Mieteinnahmen an das Finanzamt abgeführt werden müssen, hängt vom individuellen Steuersatz ab. Im Kapitel weiter untern finden Sie dazu die Tabelle zu den Einkommenssteuersätzen.
2. Umsatzsteuer: Wenn Ihre Einnahmen aus Mieteinnahmen unter 35.000 € liegen, sind Sie von der Umsatzsteuer befreit und müssen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. In diesem Fall können Sie jedoch für eventuelle Renovierungs- und Reparaturarbeiten keine Vorsteuer geltend machen. Sollten Ihre Mieteinnahmen jedoch die Grenze von 35.000 € überschreiten, unterliegen sie der Umsatzsteuerpflicht. In diesem Fall müssen Sie 20 % Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abführen.

Quelle: Steuertarif und Steuerabsetzbeträge, Bundesminesterium Finanzen, 2024

Steuern bei gewerblicher Vermietung

Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, einschließlich Verpachtung, unterliegen sowohl der Einkommensteuer als auch der Umsatzsteuer.

1. Einkommensteuer: Alle Einkünfte eines Kalenderjahres müssen der Einkommensbesteuerung unterzogen werden, wenn Mieteinnahmen im Rahmen einer gewerblichen Vermietung erzielt werden.
2. Umsatzsteuer: Je nach Art der Vermietung gelten unterschiedliche Umsatzsteuersätze:
   • Wohnzwecke: Mieteinnahmen aus Immobilien zu Wohnzwecken sowie Betriebskosten unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 10 %. Heizkosten werden mit 20 % besteuert.
   • Gewerbliche Immobilien: Gewerbliche Immobilien unterliegen dem Regelsteuersatz von 20 % Umsatzsteuer.
   • Unechte Umsatzsteuerbefreiung: Bestimmte Einkünfte aus gewerblicher Vermietung unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 0 %. Dazu gehören Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken wie Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätze und andere Gewerbeimmobilien, die nicht dem 10 %- oder 20 %-Satz unterliegen.

Wie hoch darf der Mietzins sein?

Eine entscheidende Frage beim Vermieten der eigenen Wohnung betrifft die Miethöhe – sowohl in Bezug auf angemessene als auch erlaubte Mietzinsgrenzen, die im Mietvertrag festgelegt werden. Die Gesamtmiete setzt sich typischerweise aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

• Grundmietzins
• Betriebskosten
• Eventuelle Sonderaufwendungen wie etwa Liftkosten (anteilig)
• Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
• Umsatzsteuer (üblicherweise 10 %. Für Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ-Stellplätze beträgt die USt 20 %)

Die Höhe des Grundmietzinses hängt hauptsächlich davon ab, ob die Immobilie vollständig dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. In diesem Fall werden je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Mietzinsarten angewendet:

1. Kategoriemietzins
2. Richtwertmietzins
3. Angemessener Mietzins

Wenn eine Immobilie nicht dem MRG unterliegt, kann sie beispielsweise unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fallen oder anderen gesetzlichen Bestimmungen. Für solche Fälle gelten im Allgemeinen die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sowie die allgemeinen Grundsätze des österreichischen Mietrechts. Dabei können die Mietpreise und Bedingungen in der Regel freier verhandelt werden als bei Wohnungen, die dem MRG unterliegen.

Was ist der Kategoriemietzins?

Gemäß § 15a des Mietrechtsgesetzes (MRG) werden die Mietkategorien in vier Ausstattungskategorien A, B, C und D unterteilt, die jeweils spezifische Merkmale aufweisen, wie nachfolgend aufgeführt:

• Ausstattungskategorie A: Die Wohnung muss mindestens 30 m² groß sein und über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung ist erforderlich.
• Ausstattungskategorie B: Die Wohnung muss Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit haben und in brauchbarem Zustand sein.
• Ausstattungskategorie C: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und eine Wasserentnahmestelle sowie ein WC im Inneren der Wohnung haben.
• Ausstattungskategorie D: Die Wohnung verfügt weder über ein WC noch eine Wasserentnahmestelle im Inneren. In diese Kategorie fallen auch Wohnungen, die zu Mietvertragsbeginn unbrauchbar waren und vom Mieter gemeldet wurden. Wird die Unbrauchbarkeit nicht innerhalb von drei Monaten behoben, fällt die Wohnung ebenfalls in diese Kategorie.

Die Mietobergrenzen werden in der folgenden Tabelle angegeben, die die maximal zulässigen Mieten pro Quadratmeter für jede Ausstattungskategorie und Region festlegt. Vermieter dürfen die Miete nicht über diese festgelegten Obergrenzen hinaus erhöhen.

Quelle: Kategoriemietzinssatz, Bundesminesterium Finanzen, 2023

Wie hoch ist der Richtwertzins bei Wohnung vermieten?

Der Richtwertmietzins betrifft den Bereich, in dem weder die Höchstgrenzen des Kategoriemietzinses gelten noch ein angemessener Mietzins festgelegt werden kann. Er stellt keine numerisch begrenzte Maximalmiete dar, sondern definiert vielmehr den Betrag für eine "mietrechtliche Normwohnung". Diese Normwohnung ist:

• der Kategorie A zugeordnet,
• zwischen 30m² und 130m² groß,
• in einem gut erhaltenen Gebäude,
• in durchschnittlicher Lage.

Die Richtwerte werden separat für jedes Bundesland festgelegt und alle zwei Jahre angepasst. Die folgende Tabelle zeigen die Richtwerte seit 1. April 2023.

Quelle: Richtwertzinssatz, Bundesminesterium Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz, 2023

Der angemessene Hauptmietzins beim Vermieten der Wohnung

Der angemessene Hauptmietzins wird in Österreich angewendet, wenn eine Wohnung nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder wenn die Miete über den in § 15a MRG festgelegten Kategoriemietzinsobergrenzen liegt.

Der angemessene Hauptmietzins muss einen Betrag darstellen, der für die Wohnung hinsichtlich ihrer Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand als angemessen betrachtet wird. Die Berechnung erfolgt durch den Vergleich mit den ortsüblichen Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen.

• Der angemessene Hauptmietzins gilt für Wohnungen, die folgende Kriterien erfüllen:
• Die Wohnung muss gemäß einer Baubewilligung, die nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde, neu geschaffen worden sein.
• Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude.
• Der Vermieter hat nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel für die Erhaltung der Wohnung aufgewendet.
• Die Wohnung gehört entweder der Kategorie A oder B an.
• Die Wohnfläche der Wohnung überschreitet 130m².
• Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des vorherigen Mieters wieder zu vermieten. Bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr.
• Eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung wurde mit Zustimmung des Mieters nach mindestens einjähriger Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.

Wohnung vermieten: Folgende Schritte beachten

Die erste Überlegung sollte stets darauf abzielen, zu entscheiden, ob die Vermietung langfristig rentabel ist oder ob ein Verkauf möglicherweise die bessere Option darstellt. Diese grundlegende Entscheidung erfordert eine gründliche Überlegung und Abwägung.

Sollte sich die Vermietung als sinnvoll erweisen, können Sie sich den nächsten Schritten zuwenden. Ein erster Schritt könnte die Suche nach einer Hausverwaltung sein, falls Sie die Vermietungsprozesse nicht selbst übernehmen möchten. Im nächsten Schritt wird ein angemessener Mietpreis festgelegt. Dieser kann anhand der Richtwerte und der ortsüblichen Mietpreise, die alle zwei Jahre angepasst werden, ermittelt werden.

Eine strukturierte Vorgehensweise ist bei der Vermietung empfehlenswert. Dazu gehören folgende Schritte:

1. Hausverwaltung oder Makler: Beauftragen Sie eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler, wenn Sie die Vermietung nicht selbst abwickeln möchten.
2. Möchten Sie langfristig vermieten oder befristet? Für einen befristeten Mietvertrag gilt eine Untergrenze von drei Jahren.
3. Bestimmung der Miethöhe: Legen Sie die angemessene Miethöhe unter Berücksichtigung aller relevanten Kostenfaktoren fest.
4. Ausschreibung des Objekts: Erstellen Sie eine ansprechende Anzeige für Ihr Objekt und veröffentlichen Sie diese.
5. Besichtigungen und Vorauswahl: Führen Sie Besichtigungen durch und treffen Sie eine erste Auswahl der Interessenten.
6. Mieterauskünfte: Lassen Sie sich von den potenziellen Mietern Selbstauskünfte geben und überprüfen Sie deren Referenzen.
7. Persönliches Gespräch: Führen Sie gegebenenfalls persönliche Gespräche mit den ausgewählten Bewerbern, um offene Fragen zu klären.
8. Wie viel Kaution möchten Sie verlangen? Üblicherweise werden drei Monatsmieten verlangt.
9. Mietvertrag: Erstellen Sie einen Mietvertrag bzw. Untermietvertrag mit allen relevanten Bestimmungen und schließen Sie diesen schriftlich ab. Nutzen Sie unser kostenloses Mietvertrag Muster zum herunterladen.
10. Wohnungsübergabe: Bei der Wohnungsübergabe empfiehlt sich ein Wohnungsübergabeprotokoll. Damit nehmen Sie den aktuellen Stand der Wohnung auf. Dieses ist jedoch nicht verpflichtend.

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