Untermiete: Vorteile, Nachteile, Tipps.
Untermiete: Wie hoch darf der Mietzins sein? Wie schaut es mit Kündigungsrechten aus? Muss Untermiete versteuert werden? Und darf ich überhaupt untervermieten? Hier finden Sie Antworten.
Was ist Untermiete?
Ein Hauptmietvertrag entsteht, wenn der Eigentümer einer Wohnung seine Wohnung vermietet. Ein Untermietvertrag entsteht dann, wenn dieser Mieter wiederum weitervermietet. Sinnvoll kann das zum Beispiel bei Wohngemeinschaften sein – Eine Person schließt einen Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer ab, die anderen leben zur Untermiete.
Die Vorteile einer Untermiete
Der Vorteil eines Untermietvertrags liegt in der Flexibilität. Als Untermieter in einer WG können Sie – unter Einhaltung der Kündigungsfrist – jederzeit kündigen. Zum Beispiel wegen eines Auslandssemesters oder eines neuen Jobs in einer anderen Stadt – oder weil Sie zu Ihrem Partner ziehen. Für Hauptmieter ist das nicht ohne Weiteres möglich. Wenn in einer WG alle Hauptmieter sind, müssen alle gleichzeitig kündigen. Wenn einer allein ausziehen will, müssen alle anderen einverstanden sein und mit dem Vermieter einen neuen Vertrag aufsetzen. Das bedeutet einen hohen Verwaltungsaufwand.
Die Nachteile einer Untermiete
Der Nachteil liegt darin, dass Untermieter rechtlich schlechter gestellt sind als Hauptmieter. Sie müssen dieselben Pflichten einhalten wie Hauptmieter, sich also an die Hausordnung halten, pünktlich Ihre Miete bezahlen usw. Sie haben aber weniger Rechte. Beispiel: Wenn der Hauptmieter gekündigt wird oder der Vertrag des Hauptmieters ausläuft, müssen auch Sie als Untermieter ausziehen.
- Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag kündigt, verliert auch der Untermietvertrag seine Gültigkeit.
- Untermieter haben kein Recht, die Betriebskostenabrechnung einzusehen.
In der WG: Wer ist Hauptmieter, wer Untermieter?
Es sollte am besten die Person Hauptmieter sein, die vorhat, am längsten in der Wohnung zu leben. Der Grund wurde schon genannt: Wenn der Hauptmieter den Vertrag kündigt, müssen alle raus.
Darf ich Untermieter haben?
Eine Untervermietung ist nicht immer erlaubt. Ob sie erlaubt ist, hängt von zwei Dingen ab: Erstens, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) ganz, teilweise oder gar nicht unterliegt. Zweitens, was in Ihrem Mietvertrag steht.
| - | Wohnung unterliegt dem MRG | Wohnung unterliegt teilweise dem MRG | Wohnung unterliegt nicht dem MRG |
|---|---|---|---|
| Beispiele | Altbauten und geförderte Neubauten | nicht geförderte Wohnungen, die nach Juni 1953 errichtet wurden | Ein- und Zweifamilienhäuser, Zweit- und Ferienwohnungen, Heime, Dienstwohnungen |
| Gänzliche Untervermietung | kann im Mietvertrag verboten werden | kann im Mietvertrag verboten werden | kann im Mietvertrag verboten werden |
| Teilweise Untervermietung | kann nicht vertraglich verboten werden, außer Bewohnerzahl übersteigt Raumanzahl oder Hauptmieter wohnt selbst nicht in Wohnung | kann vertraglich verboten werden, ist aber kein Kündigungsgrund - nur Unterlassungsklage möglich. | kann vertraglich verboten werden und ist Kündigungsgrund |
MRG = Mietrechtsgesetz. Unter gänzlicher Untervermietung versteht man das Untervermieten einer ganzen Wohnung. Teilweise Untervermietung bedeutet das Untervermieten einzelner Zimmer - zum Beispiel im Rahmen einer WG. gänzliche Untervermietung wird meistens im Mietvertrag verboten.
Untervermieten: Brauche ich die Einwilligung des Eigentümers?
Wenn der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung lebt und ein einzelnes Zimmer untervermietet, ist eine Zustimmung des Eigentümers über die Untervermietung bzw. die Person, an die Sie untervermieten, nicht zwingend notwendig. Sie können, um sich abzusichern und den Eigentümer nicht zu überrumpeln, aber dennoch eine Zustimmung einholen. Wenn sie eine ganze Wohnung untervermieten wollen bzw. als Hauptmieter selbst nicht in der Wohnung leben, benötigen Sie auf alle Fälle eine Zustimmung des Vermieters. Halten Sie die Zustimmung am besten schriftlich fest.
Wie hoch darf die Untermiete sein?
Ein Hauptmieter darf bis zu 50% Aufschlag auf den eigenen Mietzins verlangen. Das heißt, der Untermietzins darf eineinhalb Mal so viel kosten wie der Hauptmietzins. Es können noch zusätzlich Kosten aufgeschlagen werden - zum Beispiel für das Mitvermieten von Möbeln. Für Hauptmieter kann Untervermieten somit ein gutes Geschäft sein. Falls Sie vermuten, dass Ihre Untermiete zu hoch ist, lassen Sie sich beraten - zum Beispiel von einem Anwalt oder der Mietervereinigung.
Untervermieten: Fallen Steuern an?
Wenn ein Hauptmieter mehr Miete verlangt, als er selbst bezahlt, handelt es sich bei der Differenz um Einkünfte. Wenn der Hauptmietzins 700 Euro beträgt, und der Untermietzins 900, dann sind die 200 Euro Differenz als Einkünfte zu betrachten. Einkünfte müssen versteuert werden – als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Einkommenssteuererklärung.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag sollte Folgendes beinhalten:
- Alle Vertragspartner: Name, Geburtsdatum, Adresse
- Beschreibung des Mietgegenstandes (Adresse inkl. Türnummer)
- Bei teilweiser Untervermietung: Welches Zimmer wird untervermietet? Um Missverständnisse zu vermeiden, legen sie am besten einen Wohnungsplan bei und verpassen sie den Zimmern unterschiedliche Farben: Welches Zimmer wird untervermietet? Welche Zimmer (und eventuell Gärten, Waschküchen, Kellerabteile) dürfen mitbenutzt werden? Welche Zimmer werden an andere Personen vermietet?
- Datum des Mietbeginns bzw. der Übergabe und Dauer des Mietvertrags (befristet oder unbefristet, wenn befristet, wie lange)
- Höhe des Untermietzinses und anderer Kosten und eine Regelung, wie sich dieser Betrag verändern kann.
- Wurde eine Kaution bezahlt? In welcher Höhe? Wurde sie bar oder auf einem Sparbuch übergeben?
Wenn ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, muss die Befristungsdauer mindestens drei Jahre betragen!
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann es sinnvoll sein, im Mietvertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten festzuhalten. So haben Hauptmieter genug Zeit, neue Untermieter zu finden, falls ein Untermieter auszieht. Die Kündigungsfrist beträgt bei unbefristeten Mietverträgen, wenn nichts anderes im Mietvertrag festgehalten wird, nur ein Monat.
Was ist Scheinuntermiete?
Ein Untermietzins darf eineinhalb Mal so hoch sein wie der Hauptmietzins. Eigentümer können eine Scheinuntermiete arrangieren, indem sie eine naheliegende Person bitten, einen Hauptmietvertrag mit ihnen abzuschließen – und die Wohnung dann für einen Aufschlag weiterzuvermieten. Das nennt man Scheinuntermiete – und ist verboten. Wenn Sie als Untermieter vermuten, Opfer einen solchen Scheinuntermiete zu sein, wenden Sie sich an die Mietervereinigung.
Unentgeltlich wohnen
Wenn Sie jemanden unentgeltlich bei sich wohnen lassen, entsteht kein vertragliches Mietverhältnis. Es kann Ihnen somit auch nicht verboten werden, jemanden ohne Entgelt bei sich wohnen zu lassen.
Untermietvertrag kündigen
Hauptmieter können einen Untermietvertrag aus vierlerlei Gründen kündigen. Zum Beispiel, wenn sie Eigenbedarf haben und das untervermietete Zimmer bzw. die Wohnung plötzlich selbst benötigen. Wenn der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt – aus welchem Grund auch immer – verliert auch der Untermietvertrag seine Gültigkeit.
Wenn ein Hauptmieter seinen Mietvertrag kündigt und der Untermieter weiterhin in der Wohnung leben möchte, kann der Hauptmieter dem Eigentümer vorschlagen, den bisherigen Untermieter als Hauptmieter zu übernehmen. Der Eigentümer muss diesen Vorschlag aber nicht annehmen.
Untermieter können – bei befristeten Mietverträgen – mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, aber erst nach Ablauf eines Vertragsjahres. Unbefristete Untermietverträge können Untermieter unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist, es sei denn, im Mietvertrag ist eine längere Kündigungsfrist festgehalten.